敷金・原状回復はやるの、やらないの?お金はどうするのっ?

皆様、こんばんわ、ドクターbruです。

 

2015年3月31日に「民法の一部を改正する法律案、民法債権編抜本改革法案、債券法改正案」が国会に提出されましたが、昨年11月に行われた国会において初めて趣旨説明があり、審議はこれからとのことです。

 

今までは判例に基づいていた部分が多かったのですが、正式に賃貸住宅の契約「敷金・原状回復に関しての規定」に関してはこのように取り決めがされているようです。

 

敷金・原状回復に関しての規定

原状回復についての判断基準が曖昧でしたが、普通に使っていて生じてしまった損耗や経年劣化に関しては、借主は原状回復の義務はないと明文化しています。

 

ということは・・・
自分がオーナーなので、、、どうなるか・・・

 

今までクリーニング費用とかもってもらっていたのはまぁ、これはいいのかなぁ。

入居者様が厳しく言ってきた場合は敷金を返還しないといけないのね。。。

 

それでは、借主が負担する原状回復費用は、どういう時に発生するのでしょうか?

  • 借主の故意や過失により生じた損耗・毀損
  • 通常の使用限度を超えるような使用方法による損耗・毀損
  • 新設、または造作・模様替えをしている場合
  • 退去後に残った残留物の撤去費用

などがあります。

 

※国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」、東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」の内容に沿えば今までの認識と大きく変わりませんが、地方の敷金の取り扱いに関しては認識を大きく変換させる一歩となりそうですね 😆

 

ただ、もちろん悪いことばかりではありません。

 

物件を明け渡した後、一年間は契約違反による賠償請求が可能となっています。

つまり、明け渡した後に部屋の破損が判明したケースなどでは、しっかりと我々は損害賠償を請求できるというのです。

 

オーナー目線でとらえるのと、自分が実際に今入居している賃貸物件もそうですが、法人から個人に借り換える時に、再度敷金・礼金・仲介手数料をお支払いしなくてはならないとお聞きして、少し今考え中でございます。

 

保証人の制限や保護について

「個人根保証は、極度額(保証人が責任を負う最大額)を定めない時は無効」、「事業の債務についての個人根保証は、締結前の1か月以内に作成された公正証書にて保証人となろうとする者が保証債務を履行する意思を表示していなければ無効」、「事業のための債務についての個人根保障は、主たる債務者である団体の取締役等、支配社員等、事業に現に従事する主たる債務者の配偶者に限る」といった3点がポイントとなる改正案です。

極度額を定めることで、連帯保証人が完済を強いられることはなくなります。

 

ただし、こうするとますます銀行側は貸し渋りそうですよね。。。

経営者保険に入って下さいとかなんとかかんとか・・・

 

今回の民法改正案はまだ成立していないのでどうなるかは分かりませんが、賃貸人、賃借人のトラブルはいつの時代も絶えません。

 

自分としては、みんなが笑って暮らせるように、多少のことは許していきたいです。

 

賃貸経営の奥深さを改めて感じさせられました。。。

 

それでは今日も皆様コラムをお読み頂きまして、大変ありがとうございました。。。

借りたものが勝つ!この厳しい市況で生き残るためにっ!!

Good evening! Hello, this is Dr. bru.

 

さて、皆様、どんどんと不動産融資に対する締め付けが厳しくなっております、今日この頃でございます♪

自分自身で開拓しないと銀行融資が引きづらくなってきましたね。

関西の方を中心に今後は狙っていきたいと考えておりますが、皆様のご状況はいかがでしょうか??

 

そういえば、日本人の方々は銀行に預金をしていますね。

それで老後の資産作りをしていると思ったら、大きな間違いです。
預金で貯めている方々は大きな損をしています。

もし、だらだらと預金だけをしているのであれば、ものすごく損をしている可能性が高いです。

 

海外ではこういう預金だけという資産運用はあり得ないと言われており、日本人である私が様々な形で資産運用をしているこの状況は非常に普通のことであると思われます。

 

今後、私たちを取り巻くお金の環境は厳しくなることが予想されます。

 

年収が多いお医者さんでも年収の少ない方でも自分の動かせる資産の中から何とか着実に資産を増やしたいものです。

その中で自分が、今、生命保険会社にお願いしているドルコスト平均法はとてもいいものです。
不動産投資もやりながら、本業の方の収入はうまく積み立て投資をしているのです 😎

不動産投資における家賃は毎月決まった金額が収入として入ってきますが、ドルコスト平均法は、「毎月、決まった金額ずつ、投資していく方法」です。

自分の給料口座から自動的に決められた金額を天引きしてもらいます。

 

なんか、年金の積み立てみたいな感じですね!

 

そうです、そうなんです 😆

年金の積み立てみたいな感じなのです。

 

不動産投資においても、出口を5年後位に見据えた場合は速やかな動きと言うのはありませんが、こちらの積み立てもすみやかに大きく何かが動くということはありません。

長期積み立ての投資対象は、自分の場合は様々な分散投資によってリスクヘッジをしているので、「世界中の株式」に投資するのが良いと考えています。

 

ということで、不動産投資でうまく法人での資金運用をしながら、個人では本業で得た収入を上手く資産運用しているのです。

 

決して怪しいマルチ商法や詐欺まがいのことをやってお金を増やそうとしているわけではなくて、誠実に資産運用をしてお金を増やそうとしております。

皆さんも気を付けて下さい 😉
それは、本当に許せませんし、普通に優良な知識をみんなで共有するのが良いと思っています。

誰かを落とし込めようなんて考えている人がいたら、ダメです。

 

私のように融資を銀行から引っ張って行う不動産投資におけるリスクは2つだけです。

 

金利上昇リスク空室リスク・・・これだけ。

 

余計な修繕費用がかかるとか細かいことは気にしなくて良いです 🙂

金利上昇リスクは基本的には向こう5年間は大丈夫ですから、まぁ安心して良いでしょう。

空室リスクについては管理会社にプレッシャーをかけまくるしかないですね。

 

そういう形で自分は35億までいきましたが、ますます融資を引っ張っていきたいと考えております 🙄

 

先日も地元の信用金庫と信用組合にお話ししてきて、結構好印象を持って頂けましたので、この調子で日々時間を不動産に費やしていきたいと思います。

 

今日お話ししたドルコスト平均法は、皆様が不動産をやりながら個人での所得をいかにして運用するかについてのお話でした。。。

 

それでは、また(^^♪

 

今日もコラムをお読み頂きまして、誠にありがとうございました・・・

年末調整!皆様はどうされていますでしょうか??!!

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ 😎

 

今日はふと個人の年末調整の忙しさを思い出したドクターbruです 🙄

全部自分自身でしようと思うと大変ですねー 🙂

 

但し、その大変さを分からないと、いざ自分が全てを税理士さんの方にお願いして、あーだこーだお金の面とか気にするときに、報酬に見合うだけの業務なのか、あるいは自分は医師としての本業があるので、そちらの方を専念した方がよっぽどいいのではないかなど色々な思惑に揺れながら、様々なことを考えます。

 

今年もバイトをしまくっているので、マイナンバーを各地にばらまいております。

そして必ず出てくるのが、僕が確定申告をする時にも、税務署がまとめるときにも問題になる、そして非常になりそうな、漏れですっ!

 

平成28年から始まったマイナンバー制度ですので行政もアップアップだし、税務署だってアップアップだし、ちゃんとチェックが出来る??のだろうかと思ってしまいます 🙂

 

チェックがあ・ま・く・な・る 😮

 

不動産関係で言えば法人を沢山立ち上げたわけでして、この消費税還付分法人の決算など色々と税務申告が待っていますが、そのどれをとってみても、忙しい税務署はきっちりと審査をするのだろうか?といった疑問です・・・

 

まぁー、普通にきっちりやるんでしょうが・・・。

 

さー、自分でも勉強しよう・・・と思いまして、年末調整のしかたという税務署から送られてきた冊子を開いたのですが・・・1分で終了しました。

ソフトに入れたりとかは出来ますが、根っから、本みたいなきっちりとしたものが嫌いなのです・・・

本気で読むときはちゃんと理解していないと嫌なので、やっぱりある程度は自分でなんとなくやってみて、あとは税理士さんにお願いしようと思います。

 

時給1万円の世界で生活をしているのでありますから、そこは税理士さんにお願いする方が餅は餅屋ですし、Cost Performanceが宜しいかと存じます 😛

 

今日も当直です。。。

 

毎日当直をしていて、疲れてシマウマ・・・

 

今日もコラムをお読み頂きましてありがとうございました!!

法人に保険を上手く絡めて、いかに自分の手元にお金を残すかを考えるっ!!

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ!!

 

医療法人ではなかなか難しいことが、普通の法人では当たり前に出来ることが多いです。

その一つが医療法人での理事ではなかなか難しい、法人の収入を保険商品としてプールして、数年後にぶっ壊してゲットするというやり方です。

 

そもそも個人の確定申告では所得税が40%、住民税が10%かかるといったことになってしまうため、医療法人での収入として見た場合はかかる税金が安くなります 😕

そしてその中で一部積立保険に入れば、その半額は損金として計上出来てさらに数年後に退職金として頂けば、稼ぎの一部を保険会社にプールしておき、解約時にお金を戻すことが出来るといった算段でございます 😎

 

ただ出口の際に一時所得でそれに対して課税を沢山されてしまっては意味がないので、その辺りは難しいところかと思います 🙄

 

不動産を管理する法人として、その法人から決して収入を得ているわけではないので、結局のところ、その法人を潰すときM&Aにして吸収したりすることをいずれは見据えていかなければならないと思っています。

 

まだその判断は出来ないし、その知識もなければ僕にはブレインもいません 😆

 

まず自分に出来るところから始められるのはいい物件を一つでも多く、誰よりも早く購入していくということでございます 🙂

今税金を払わなくなったところでいつかは払わなくてはならない形になっているとしたら、それは課税の先送りをしているだけであって、トータルでは・・・といった形になってしまいますね・・・。

 

ただし、若い今のうちしかあまりお金も使うことはないだろう、豪遊することはないだろうと考えると、やっぱり今節税して、少しでもい・ま・つ・か・え・るお金を貯めることを優先したくなってしまうのは僕だけでしょうか。

 

あと、最近突然お金が必要になった時に使ってみた美味しい特典がありました。

 

生命保険の積み立てをしていると、解約返戻金の範囲内で金利が3~5%程度で、個人信用情報に載らない範囲でお金が借りられるのでっす!

 

例えば突然少し必要になった手付金の200万円とか、金の売買に必要な500万円とか・・・。

 

返済期限は特にありませんで、どんどん利子がついていくだけですが、大したことないのでまぁ試しに皆様使ってみて下さい 😮

 

それでは今日はこの辺りにします。

 

今日もコラムをお読み頂きまして、ありがとうございます!!

オーナーとして避けられない道っ、管理会社について知る!スーパー大家への道・・・

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ 😎

ここ最近さらに追加でマンションを購入しているbruですが、さてここで管理にまつわるお話をさせて頂きます。

 

管理会社から総合管理委任契約書なるものが私のところにやってきました。

これはオーナーが自分で物件を見られないために、もちろん管理会社に委任するわけではありますが、その際の管理をお願いするための契約書になります。

 

具体的には何をするかというと、建物本体及び敷地内の付帯設備の不良箇所の点検報告修理修理手配を行う、とあります。

設備点検費用修理実費オーナー負担となることが明示されています。

共用灯の管球取替費は、特殊な管球及び特別な作業を要するものを除き、管理会社の負担とすると書いてある。
ラッキー。

まぁ、ちっちゃいものだから、あまりお金を取らないというサービスなのね♪

 

そして、次が大事だが、尚、設備不良等の緊急処置は24時間対応とする・・・普通の管理会社で人数が少ないところなんてどうしているんだろう・・・。
気になる・・・。
呼び出されるのかなぁー。

呼び出されたら、その分管理会社から出張費とか余計に取られそう・・・。。。

 

基本的な契約の中に絶対にある清掃費用に関してですが、まず月に1回にするか2回にするかが選べるようになっています。

 

自分は前のオーナーと同じ回数・同じ内容でお願いしましたが、こまめにするかどうかが物件の清潔さ、出口で売る時にも関わってくるのでしょう。

 

綺麗に保ってあった物件は高く売れますよね。

 

綺麗な女性がとても沢山の男性から好意のまなざしで見られるのと似ているのかもしれません。

 

そうすると、やはり定期的なメンテナンスも物件をきれいに保つには必要であると思います。

 

松〇せ〇子みたいに美貌を保つには、お肌のメンテとか色々とお金をかけますからね。

 

価値あるものにはある程度のお金をかける必要があります 😆

 

他に管理会社がやってくれることですが、賃料(家賃、共益費、駐車料、町費、水道料等)の請求、集金、オーナーへの送金、及び送金明細書の送付を行って頂けるみたいです。

 

これは非常に助かりますね。

 

家賃の集金が一番面倒な感じもします。
誰がどのくらいの家賃を払っていて、ちゃんと振り込まれているか・・・なんて何十部屋になったら分からなくなりますからねー!!

 

ジェンジェン分かりましぇん!
オーナーとして僕らはただただ、管理会社から振り込まれた家賃を見て、ニンマリとしているだけです。

 

ローンの支払い分が終わっても少しずつ溜まっていくお金を見ながらにんまりとしているだけです・・・。

 

さて、苦情の受付も勿論管理会社がやってくださいますね。

 

管理会社は賃料滞納督促及び入居者からの連絡、苦情の受付、モラル指導及びトラブルの対応を行うとなっております。
但し訴訟に発展した場合、訴訟費用等はオーナーの負担とする。とあります。

まぁ、そりゃそうだ。。。

 

ふうむ、賃料を収めない人にはある程度力が必要ですね 😉

 

その辺りの督促をしたりなどの技術は全くもってドクターbruには分かりません。

 

さて管理会社は賃貸借契約の解約時における室内修理箇所の確認、修理負担割合の決定及び修理、修理完了点検、保証金返金等の精算業務を行う。

 

簡単に言うと、この文章において、入居者様が退去された時にはお部屋の中で直さなくてはいけないところがあった場合にどうするかを相談しましょうーということですね。

 

多めに頂いていた保証金に関してはしっかりと入居者様にお返しするのが前提ですね 🙄

たまたまこの物件は敷金を3か月頂いている物件なので、かなり多めの修繕費用がかかる前提?でお金を預からせて頂いておりますので・・・。

 

あと管理会社がやらなくてはならないことは・・・

 

鍵の入れ替えとか、保証金の不足分建て替えとか、町内会との連絡とか、町費の徴収とか、、、、

 

あとこれがめちゃめちゃ大事だとは思うのですが、賃借人の募集ですね。

入居してくださる方を募集していかないとダメですからねっ。

 

入居者が適切かどうかを審査もしますし、決まればその方と賃貸借契約の締結を履行します。

賃料も時々見直して、我々オーナーと相談もします 😯

 

さてさて、長くなりましたが、これ位にしておきましょー。

 

今日もお読み頂きまして、ありがとうございました!!

 

また細かいことを記載していきますね。。。

銀行側から迫られる収入保障保険に入りなさいという圧力・・・

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ!

 

今日は銀行に迫られることがある経営者保険とその質権設定について自分なりにまとめてみましたので、どうぞお付き合いをお願い申し上げます。

 

質権設定について

具体的に言うと、金融機関から借り入れをする時に、法人の代表者である自分自身に何かがあった場合に、しっかりと法人に対してお金が入るようにします。

つまり、代表者に掛けた生命保険契約に対して銀行側がお金をもらう権利を持つという設定をすることです。

債務者である法人の代表者が脳出血などの病気で働けなくなった場合は、返済不能になるわけではないのですが恐らく今まで通りに働けないと思われるので、金融機関に対して生命保険契約から払われる保険金で返済・弁済が可能です。

質権設定は設定時期に決まりは無く、保険契約の申込時でも途中でも設定することが可能となっております 😆

 

不思議なのは、こういう契約をすると、銀行側はそもそも物件を担保にとっており、さらに経営者保険の質権設定もしていた場合は二重取り?になるんじゃないかなぁーと思ってしまうわけなんです。

 

ローン返済分の毎月の支払額に相当する金額を掛け捨てで毎月お支払いするわけですが、自分に何かあった際はローンの支払い額全部が銀行側にお支払いされていくわけでして、まぁ寝たきりであればそのまま家賃収入は入ってくるから、それを医療費に当ててもいいわけですし、いいんでないの?と思いますが、もし死亡した場合は?

ローンの返済が質権設定した生命保険の返済分で全て賄えるのであれば、やっぱり法人には物件は残るのでしょうか?

 

抵当権もついていますので、もしローン支払分が経営者保険で払えずに差し押さえとなった場合は、物件も没収されてしまい、なんか印象としては二重取りになるような気がするんですよねー。

 

自分が入る予定になっている収入保障保険無解約返戻金型収入保障保険と言って、年金月額が71万円入るタイプのものでローン返済額とトントン、なので自分に何かあっても法人に対しては家賃収入しか残らないのですが・・・笑

 

保険料は徐々に支払額が少なくなっていくタイプのもので、漸減・つまり保険期間が経過していくと保障額が減少していくと同時に支払保険金額も漸減していくタイプのものです 🙄

 

ふむふむ、これは宜しいのではないでしょうか。

 

全額法人の経費として損金計上出来るし・・・。

 

ちょっと長くなりましたが、いつものようにこんな感じで尻切れトンボで終了します。

 

実はこの契約、六本木でわざわざバイト先まで来てもらって契約なんです・・・

うわーっ、・・・大変だ!!

 

借金をしまくること、、、それがっ問題だ!!

 

今日もコラムをお読み頂きましてありがとうございました。

火災・地震保険は本当に入らなくてはならないのか・・・?もう一度考えるっ。

皆様、こんばんは、ドクターbruです 🙄

今日は火災保険について考えてみたいと思います。

 

自分が常日頃から考えているのは、不測の事態はどうせ起こらないだろうから、あえてお金のかかる火災保険地震保険には入りたくなーいということです。

マンションを一棟所有している我々不動産投資オーナーは、どうして火災保険・地震保険をかけなくてはならないのでしょうか

 

銀行側が融資の際に指定してくる場合もあります。
不測の事態に対応するためのリスクを低減化する、いわゆるリスクヘッジの要素が一番強いでしょう。

 

しかしながら投資という目線で見た場合、経費とはいえやはりお金の出ていく部分でもありますし、結局のところ損害保険会社や代理店がその手数料で儲けるだけやん・・・となってしまいがちでございます 🙄

 

この1年以内でも福島県の近くでマグニチュード7に近い地震が起きて小さい津波が発生、また熊本で大地震が起きるなどしたと思いますが、そういうニュースを聞いているとやはり災害の多いこの国では必然的に、火災・地震保険は掛けざるを得ない状況になってくるのでしょうか。

 

オーナーが所有する物件がもしも甚大な被害を受けた場合は、その多額の修繕費を誰が負担するのでしょうか?

投資用マンションに対しては、だぁ~れも負担してくれませんね。

東日本大震災ですら被災した方達の補償を全て国が出来たかというと到底間に合っていなかったのに、好きで投資を始めて得た物件に対して、国や市町村が手伝ってくれるなんて甘い甘い考えが甘い!!

 

って書いていると、やっぱり火災・地震保険は入った方がい・い・の・・・

 

ばびーん、がびーん、お金がいくらあっても足りませーん。

 

あるいは、キャッシュフローが出なくなってしまいまーす。
一体全体誰のために投資を行っているのか分からなくなってしまいまーす。

 

特に億単位の借金をしていて、万が一でも日本が核で壊滅?!なんてことになったら、全国に物件を持っていた場合・・・なぁんて、ないか・・・。
そもそも日本が壊滅したら、生きてないか。。。

では、自分の物件は関東に集中していますので、関東大空襲に遭ったら・・・

 

ないか・・・。
とも言えないか・・・?

 

勿論物件に何かありまして、入居者さんがいなくなった場合の一番のリスクヘッジ自分自身が別の本業で働いているということなのですが、或いは別の物件を持っていて、その家賃収入でヘッジをするということなのですが、その規模が大きくなるとまるでちっちゃい不動産投資ファンドのようですね。

お互いの一棟マンションをお互いのマンションでヘッジするということですね。

専門用語がついているみたいなのですが、僕はよく分かりません。

 

ゴジラが乗り込んできて、物件が壊滅的な状態になった場合はどうしましょうか・・・?

その時は涙を堪えながら頑張って働いて、毎月70万円分くらいのローン返済を頑張りましょう。

 

君なら出来るっ!!

 

もし密集した都内の物件で、隣の物件から火が乗り移ってきて自分の物件が燃えてしまった場合でも、隣の物件の人から賠償を受けることは出来ないようになっているみたいです。

自分の身は自分で守りなさいということでしょうか。

 

ハンムラビ法典みたいに、「目には目を歯には歯を。」と言った形でしょうか。

 

あっ、ちょっと違うか・・・だいぶ違うか・・・

 

ということで、まとめるとやっぱり火災保険や地震保険は必要と言うことになりまして、めったに起きることではないですが、一度起きた時のダメージの大きさを考えるとやはり入っておいた方が無難ということになりました・・・。

 

ちーん。

 

今度そういうセミナーがあったら、聞いてみたい・・・

 

それでは、今日のコラムはここまでにしましょう~~。

 

内容がないようなんて言わないでーー 😕

 

今日もお読み頂きまして、有難うございました 😆

どれ位クレイジーに不動産に乗り込めれば、成功するのかっ?!実体験をもとにして・・・

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ 😎

 

自分は本業の方では沢山の論文を書いています。

 

不動産投資に関しても毎日業者さんに電話をかけるなどで物件情報の収集にあたり、そして銀行への斡旋もお願いしたりしていました 🙂

最近はある程度コネクションネットワークが出来てきたので少し落ち着いてきましたが、やはり夜はその仕事をそれなりにはしています。

実は日中もしていたりして・・・:lol:

当直先でもこの業務をしながら救急車の対応をしたりしていますので、話の途中で看護師さんから救命士さんから電話がかかってくることはザラにあります 😆

 

メールのチェックは夜中でも、起きている間は常にしていますので、レスポンスは死ぬ程早いですっ 🙂

iPhoneはいつもチェックしていますし、常にパソコンは携帯しておりまして、Wi-Fiも携帯しています 🙄

 

あとは、ライン中毒です。

自分の作った不動産投資グループは今や人数は140名を超えましたが、希望者は連絡下さい♪

 

自分はとても行動が早く、自分でも時々自分自身についていけなくなることがあります 😛

 

そして、そのバイタリティは常人の域を超えておりますし、自分でも時々よくやるなぁーと思ってしまいます 😉

 

色々な業者から送られてくる物件情報も嫌がらずに目を通して、本業を勿論全力でやりながら、どこまで食い下がって不動産投資に心身共に気持ちを傾けられるかが重要です 🙄

本気でセミリタイヤしようなんて思っていたら、上手くいかないと思います。

いつも自分が言うようにゲームだと思ってやった方が良いですよー 😆
ゲームで成功するなんてギャンブルみたいですね 😕

株よりは確実にリスクは低いと思いますしね 😆

 

不動産は結局のところ、そこに人がいれば誰かしら住むわけですしねー。

 

さて、今日はここまでにしますっ 😆

不動産投資において成功したその先には・・・何のために不動産投資をするのかっ?!

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ!

 

自分は至って健康かと思っていますが、Body Mass Index (BMI)22に保つべく必要以上には食事を取らないようにしています・・・

外資系の証券マンやビジネス界のエリートたちはスレンダーな方が多いと思います 😎
自分は職業柄、生活指導を行うので、自分がスレンダーでないと説得力がないと思っています。

と言いつつ、23時まで勤務していた日の帰りにラーメン食ってしまうなんてこと、たまにやらかしますが・・・あー自己嫌悪。
ただし、そういうあまり必要以上に食べない生活をしているとその生活に慣れてきますので、全く問題がなく、食事に対する欲が出てくるということもありません

勿論時々贅沢をしたりなどは非常に重要でありますので、お金も適宜使用していきたいと思いますし、我々が使用しなければお金の流れはよくなりませんので、積極的に使うところには使っていきたいと強く考えております 😆

 

さて、ドクターbruが不動産投資を始めてみて、昨年の4月からなので1年1か月が経過しておりますが、世の中はゴールデンウィークの真っ最中。
自分自身が走ってきたこの1年余りを振り返ると、色々ありました

 

そもそも米国の医師国家試験を受けるために、一昨年の10月から60万近いビデオ教材を購入して、3万円の問題を解くアプリケーションなども購入して、朝から晩まで暇があれば問題を解いていた時期が昨年の6月頃までです・・・。

 

それが何を間違ったか、突然不動産投資に完全シフトしてしまいました。

事業の規模も軽く30億円を超えるまでになりまして、皆様に少しでもアドバイスが出来るようになりました。

僕の経験が少しでも皆様のお役に立てばと某サイトで始め大人気を頂戴したコラム、内容が過激すぎてアカウント削除の運びとなりました。
それで今はこちらで仕切り直してます。
自分のオリジナルドメイン、その名も「ドクターbruワールド」なんで、今度こそ何でもアリっす! かかってこいや~!

 

米国医師国家試験はUSMLEというテストなのですが、今からでもまた勉強をし直せば、多分チャレンジは出来るのですが・・・。

一応合格ラインが100点中60点程をゲットすれば、合格するような問題なのですが、自分は半分くらいは取れるようにはなったのです・・・。
ただ、試験時間が長く、朝から晩までずっとパソコンの前に座って350問解き続けて、8時間近く。

それが2日間あります。

あとは医療面接で10人の外国人に対して模擬診察をして診断と治療の方針まで導き出すというテストがあります 😀

全て準備には時間がかかるし、非常に勉強にはなるのですが、お金も沢山かかります。

 

ということで、このために不動産投資を行うという逆の考え方も出来ます。

 

日本でお金を貯める・・・不労所得を不動産でゲットした後に、余った時間を勉強に費やし、そして夢を達成する。

まぁー、日本の医師免許だけでいいっちゃいいんですがねー 🙂

 

やり方次第で色々なことにチャレンジできますし、まだまだ勉強しなくてはならないことは沢山ありますが、日本でも十分にそれは達成可能ですし・・・。

 

一棟モノの収益不動産を始めてみて少し嫌だなーと思ったのが、経理でもローン契約でも決済でも不動産会社とのお話し合いでもありません。

管理会社がいちいち電話をかけてくる時ですかね。

 

「つーか、そんなのメールでいいんじゃないの?」と。。。

しかも、少しでも何かしらの営業をかけて来ようとするのでしょうか 😮

まだキャッシュフロー出てないんだからいいんちゃうの?

 

みたいな・・・。

 

ただし、ある程度管理会社にもオイシイ思いをさせておかないと客付けを一生懸命やらなくなってしまうかもしれないので、その辺りはHit and Awayといった駆け引きが必要かもしれません。

 

僕自身は女性関係でもそういった駆け引きは苦手でして、少し副業の方ではこういった駆け引きも勉強していきたいと感じていますが、いかがでしょうか?

 

本当に今の時代、電話とメールとネットさえあれば何でも出来るようになりました 🙄

今だからこそ対面が必要なんですとか言って義理や人情に訴えかけてくる輩がいますが、忙しいからなかなかそんなに時間は作れないのが現状でございます・・・。。。

 

お互いにWin-Winの関係になるためには、時間的にも空間的にも様々なところで経費カット、そして時は金なりでいきたいですね。

 

今日はここまでにします。

 

時には不動産にダイレクトに直接結びつく内容ではなく、日々自分が何を考えて投資活動をしているかなどもお伝え出来ればいいなぁーと思っています 😆

 

今日もコラムをお読み頂きまして、有難うございました♪

金利の高い銀行を使った後の金利交渉・・・出来る?!出来ない?!借り換えは?!

皆様、こんばんは、ドクターbruです 😎

この始まりは毎度お馴染みになってきました。。。

 

さて、今日は金利交渉について考えてみましょう・・・

 

某A銀行では金利4.5%で貸し出しをしておりますが、果たして金利交渉は可能なのでしょうか?

自分も某不動産会社からとかA銀行の担当者から2年後に、或いは早くて1年後に金利交渉をして金利を下げることが出来る可能性があるというお話は何回も聞いております 🙄
個人に対する融資の強い銀行ですので、金利が高くてその辺りでがっぽりと金利分のお金を頂いているわけですからねーー

 

勿論、沢山、低属性の人たちに金利を高くして貸し出しを行い、結局返済が出来なくなって潰れてしまった場合に、担保にしていた物件を売却しても損する可能性もあるために、やっぱり利益としてはプラスにはなっているが、安い金利で固くとっていくメガバンクや地方銀行と違い、ある程度高い金利設定にしているのにはリスクをヘッジするという意味で、致し方のないことなのかもしれませんね 😆

 

僕みたいな騙されやすい人間が、まずは一棟ものを高金利でもしも購入したとしましょう・・・ 🙄

 

高い年収の部分で言えば、来年の確定申告で沢山還付されるお金に目がいきますし、2年後に金利が下がれば確かにそれまでは1年間の家賃保証もあるだろうし、なんとかプラスのキャッシュフローで回るので「あーっ、そうかーっ、2年後に今の金利でプラスになれば、金利交渉で下がった後は、さらにキャッシュフローが出てきて夢のような話だなー。」ってな感じになるわけですよね!!

自分みたいにメガバンクや地方銀行や信用金庫から1%未満~1%台の金利で融資を引っ張っている身としては今後の金利上昇のリスクはとても気になりますし、それならば確かにA銀行の形で借り入れをして、あとあと金利が下がっていってキャッシュフローが美味しくなるといったスキームの方がなんか良い?のかもしれませんがね・・・。

ただしっ、普通に考えて、最初から金利交渉して安くさせないとダメですね。

 

A銀行はバカの一つ覚えのような形でシェアハウスも『1,000万円分はフリーローン』で組ませますが、やはりセット商品のような形になってますよね。

 

A銀行で住宅ローンを組む場合は、審査は緩いですが、やはりじ・ゅ・う・た・く・ろ・お・んでっも!!!金利は3%台になりますしね。

 

返済額幾らですか・・・?

 

それでは、今日もコラムをお読み頂きましてありがとうございました。

そろそろコラムももう少し細かいことを書いていこうかと思っています。

 

宅建業に関わるような専門的なこととかも記載していきたいと思いますが・・・。

宅建業取りたいなー。

 

アメリカ医師国家試験を勉強していたら、いつの間にか不動産に変わっていたアウトロードクターbru・・・