敷金・原状回復はやるの、やらないの?お金はどうするのっ?

皆様、こんばんわ、ドクターbruです。

 

2015年3月31日に「民法の一部を改正する法律案、民法債権編抜本改革法案、債券法改正案」が国会に提出されましたが、昨年11月に行われた国会において初めて趣旨説明があり、審議はこれからとのことです。

 

今までは判例に基づいていた部分が多かったのですが、正式に賃貸住宅の契約「敷金・原状回復に関しての規定」に関してはこのように取り決めがされているようです。

 

敷金・原状回復に関しての規定

原状回復についての判断基準が曖昧でしたが、普通に使っていて生じてしまった損耗や経年劣化に関しては、借主は原状回復の義務はないと明文化しています。

 

ということは・・・
自分がオーナーなので、、、どうなるか・・・

 

今までクリーニング費用とかもってもらっていたのはまぁ、これはいいのかなぁ。

入居者様が厳しく言ってきた場合は敷金を返還しないといけないのね。。。

 

それでは、借主が負担する原状回復費用は、どういう時に発生するのでしょうか?

  • 借主の故意や過失により生じた損耗・毀損
  • 通常の使用限度を超えるような使用方法による損耗・毀損
  • 新設、または造作・模様替えをしている場合
  • 退去後に残った残留物の撤去費用

などがあります。

 

※国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」、東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」の内容に沿えば今までの認識と大きく変わりませんが、地方の敷金の取り扱いに関しては認識を大きく変換させる一歩となりそうですね 😆

 

ただ、もちろん悪いことばかりではありません。

 

物件を明け渡した後、一年間は契約違反による賠償請求が可能となっています。

つまり、明け渡した後に部屋の破損が判明したケースなどでは、しっかりと我々は損害賠償を請求できるというのです。

 

オーナー目線でとらえるのと、自分が実際に今入居している賃貸物件もそうですが、法人から個人に借り換える時に、再度敷金・礼金・仲介手数料をお支払いしなくてはならないとお聞きして、少し今考え中でございます。

 

保証人の制限や保護について

「個人根保証は、極度額(保証人が責任を負う最大額)を定めない時は無効」、「事業の債務についての個人根保証は、締結前の1か月以内に作成された公正証書にて保証人となろうとする者が保証債務を履行する意思を表示していなければ無効」、「事業のための債務についての個人根保障は、主たる債務者である団体の取締役等、支配社員等、事業に現に従事する主たる債務者の配偶者に限る」といった3点がポイントとなる改正案です。

極度額を定めることで、連帯保証人が完済を強いられることはなくなります。

 

ただし、こうするとますます銀行側は貸し渋りそうですよね。。。

経営者保険に入って下さいとかなんとかかんとか・・・

 

今回の民法改正案はまだ成立していないのでどうなるかは分かりませんが、賃貸人、賃借人のトラブルはいつの時代も絶えません。

 

自分としては、みんなが笑って暮らせるように、多少のことは許していきたいです。

 

賃貸経営の奥深さを改めて感じさせられました。。。

 

それでは今日も皆様コラムをお読み頂きまして、大変ありがとうございました。。。

オーナーとして避けられない道っ、管理会社について知る!スーパー大家への道・・・

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ 😎

ここ最近さらに追加でマンションを購入しているbruですが、さてここで管理にまつわるお話をさせて頂きます。

 

管理会社から総合管理委任契約書なるものが私のところにやってきました。

これはオーナーが自分で物件を見られないために、もちろん管理会社に委任するわけではありますが、その際の管理をお願いするための契約書になります。

 

具体的には何をするかというと、建物本体及び敷地内の付帯設備の不良箇所の点検報告修理修理手配を行う、とあります。

設備点検費用修理実費オーナー負担となることが明示されています。

共用灯の管球取替費は、特殊な管球及び特別な作業を要するものを除き、管理会社の負担とすると書いてある。
ラッキー。

まぁ、ちっちゃいものだから、あまりお金を取らないというサービスなのね♪

 

そして、次が大事だが、尚、設備不良等の緊急処置は24時間対応とする・・・普通の管理会社で人数が少ないところなんてどうしているんだろう・・・。
気になる・・・。
呼び出されるのかなぁー。

呼び出されたら、その分管理会社から出張費とか余計に取られそう・・・。。。

 

基本的な契約の中に絶対にある清掃費用に関してですが、まず月に1回にするか2回にするかが選べるようになっています。

 

自分は前のオーナーと同じ回数・同じ内容でお願いしましたが、こまめにするかどうかが物件の清潔さ、出口で売る時にも関わってくるのでしょう。

 

綺麗に保ってあった物件は高く売れますよね。

 

綺麗な女性がとても沢山の男性から好意のまなざしで見られるのと似ているのかもしれません。

 

そうすると、やはり定期的なメンテナンスも物件をきれいに保つには必要であると思います。

 

松〇せ〇子みたいに美貌を保つには、お肌のメンテとか色々とお金をかけますからね。

 

価値あるものにはある程度のお金をかける必要があります 😆

 

他に管理会社がやってくれることですが、賃料(家賃、共益費、駐車料、町費、水道料等)の請求、集金、オーナーへの送金、及び送金明細書の送付を行って頂けるみたいです。

 

これは非常に助かりますね。

 

家賃の集金が一番面倒な感じもします。
誰がどのくらいの家賃を払っていて、ちゃんと振り込まれているか・・・なんて何十部屋になったら分からなくなりますからねー!!

 

ジェンジェン分かりましぇん!
オーナーとして僕らはただただ、管理会社から振り込まれた家賃を見て、ニンマリとしているだけです。

 

ローンの支払い分が終わっても少しずつ溜まっていくお金を見ながらにんまりとしているだけです・・・。

 

さて、苦情の受付も勿論管理会社がやってくださいますね。

 

管理会社は賃料滞納督促及び入居者からの連絡、苦情の受付、モラル指導及びトラブルの対応を行うとなっております。
但し訴訟に発展した場合、訴訟費用等はオーナーの負担とする。とあります。

まぁ、そりゃそうだ。。。

 

ふうむ、賃料を収めない人にはある程度力が必要ですね 😉

 

その辺りの督促をしたりなどの技術は全くもってドクターbruには分かりません。

 

さて管理会社は賃貸借契約の解約時における室内修理箇所の確認、修理負担割合の決定及び修理、修理完了点検、保証金返金等の精算業務を行う。

 

簡単に言うと、この文章において、入居者様が退去された時にはお部屋の中で直さなくてはいけないところがあった場合にどうするかを相談しましょうーということですね。

 

多めに頂いていた保証金に関してはしっかりと入居者様にお返しするのが前提ですね 🙄

たまたまこの物件は敷金を3か月頂いている物件なので、かなり多めの修繕費用がかかる前提?でお金を預からせて頂いておりますので・・・。

 

あと管理会社がやらなくてはならないことは・・・

 

鍵の入れ替えとか、保証金の不足分建て替えとか、町内会との連絡とか、町費の徴収とか、、、、

 

あとこれがめちゃめちゃ大事だとは思うのですが、賃借人の募集ですね。

入居してくださる方を募集していかないとダメですからねっ。

 

入居者が適切かどうかを審査もしますし、決まればその方と賃貸借契約の締結を履行します。

賃料も時々見直して、我々オーナーと相談もします 😯

 

さてさて、長くなりましたが、これ位にしておきましょー。

 

今日もお読み頂きまして、ありがとうございました!!

 

また細かいことを記載していきますね。。。

火災・地震保険は本当に入らなくてはならないのか・・・?もう一度考えるっ。

皆様、こんばんは、ドクターbruです 🙄

今日は火災保険について考えてみたいと思います。

 

自分が常日頃から考えているのは、不測の事態はどうせ起こらないだろうから、あえてお金のかかる火災保険地震保険には入りたくなーいということです。

マンションを一棟所有している我々不動産投資オーナーは、どうして火災保険・地震保険をかけなくてはならないのでしょうか

 

銀行側が融資の際に指定してくる場合もあります。
不測の事態に対応するためのリスクを低減化する、いわゆるリスクヘッジの要素が一番強いでしょう。

 

しかしながら投資という目線で見た場合、経費とはいえやはりお金の出ていく部分でもありますし、結局のところ損害保険会社や代理店がその手数料で儲けるだけやん・・・となってしまいがちでございます 🙄

 

この1年以内でも福島県の近くでマグニチュード7に近い地震が起きて小さい津波が発生、また熊本で大地震が起きるなどしたと思いますが、そういうニュースを聞いているとやはり災害の多いこの国では必然的に、火災・地震保険は掛けざるを得ない状況になってくるのでしょうか。

 

オーナーが所有する物件がもしも甚大な被害を受けた場合は、その多額の修繕費を誰が負担するのでしょうか?

投資用マンションに対しては、だぁ~れも負担してくれませんね。

東日本大震災ですら被災した方達の補償を全て国が出来たかというと到底間に合っていなかったのに、好きで投資を始めて得た物件に対して、国や市町村が手伝ってくれるなんて甘い甘い考えが甘い!!

 

って書いていると、やっぱり火災・地震保険は入った方がい・い・の・・・

 

ばびーん、がびーん、お金がいくらあっても足りませーん。

 

あるいは、キャッシュフローが出なくなってしまいまーす。
一体全体誰のために投資を行っているのか分からなくなってしまいまーす。

 

特に億単位の借金をしていて、万が一でも日本が核で壊滅?!なんてことになったら、全国に物件を持っていた場合・・・なぁんて、ないか・・・。
そもそも日本が壊滅したら、生きてないか。。。

では、自分の物件は関東に集中していますので、関東大空襲に遭ったら・・・

 

ないか・・・。
とも言えないか・・・?

 

勿論物件に何かありまして、入居者さんがいなくなった場合の一番のリスクヘッジ自分自身が別の本業で働いているということなのですが、或いは別の物件を持っていて、その家賃収入でヘッジをするということなのですが、その規模が大きくなるとまるでちっちゃい不動産投資ファンドのようですね。

お互いの一棟マンションをお互いのマンションでヘッジするということですね。

専門用語がついているみたいなのですが、僕はよく分かりません。

 

ゴジラが乗り込んできて、物件が壊滅的な状態になった場合はどうしましょうか・・・?

その時は涙を堪えながら頑張って働いて、毎月70万円分くらいのローン返済を頑張りましょう。

 

君なら出来るっ!!

 

もし密集した都内の物件で、隣の物件から火が乗り移ってきて自分の物件が燃えてしまった場合でも、隣の物件の人から賠償を受けることは出来ないようになっているみたいです。

自分の身は自分で守りなさいということでしょうか。

 

ハンムラビ法典みたいに、「目には目を歯には歯を。」と言った形でしょうか。

 

あっ、ちょっと違うか・・・だいぶ違うか・・・

 

ということで、まとめるとやっぱり火災保険や地震保険は必要と言うことになりまして、めったに起きることではないですが、一度起きた時のダメージの大きさを考えるとやはり入っておいた方が無難ということになりました・・・。

 

ちーん。

 

今度そういうセミナーがあったら、聞いてみたい・・・

 

それでは、今日のコラムはここまでにしましょう~~。

 

内容がないようなんて言わないでーー 😕

 

今日もお読み頂きまして、有難うございました 😆

床鳴り??ネット回線を引くっ??

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ。

 

不動産投資を始めたばかりのころに、管理会社からかかってきた電話に、こんなものがありました・・・

 

プループルー、「あっ、もしもしー、退去した部屋ですが、何とか敷金範囲内でクリーニングとか収まりましたー。さて、それで部屋をチェックしたのですが、床が鳴るということで、この修繕には数百万円かかるみたいなんですっ。。」

えっ、、、数百万円?!?

そもそも床が鳴るってどういうこと?!
今まで入居者の方は我慢していたということ?
みしっ、みしっと言った形で歩くと鳴るのかなぁー、そうとしか考えられないよなー。

でも、数百万円はないし、そもそも賃貸経営始めたばかりでまだキャッシュフローも出ていないし・・・とりあえず入居者募集には影響が出るとは思いますが、その点は早急に対応しないと・・・。

 

ってな感じでして、床が鳴るということの問題点が浮上しました。

 

こういったことは自分がすぐに見に行かれるわけでもなく管理会社任せになってしまいますが、実際やっぱりしっかりと信頼した業者じゃないと不安になるのがオーナー心理でございます 😆

 

もう一つ、ネットを管理会社の言われるままに設置すると、19部屋で初期費用が30万円、月々のランニングコスト2万円となってしまうそうです・・・。
これはよくよく相談しなくてはならないと思います。

 

現時点で1部屋空いていますので、今後もどんどん入居者が退去していくにつれてなんとか現時点での状況を保たなくてはいけないわけですから・・・

 

ただ入居者の方へのサービスと考えると、今後のことを考えていい投資かなぁと思ってしまいます・・・

 

それでは今日はこの辺にしますっ。

 

またコラムかきまーーす。

とうとう、新築RCマンションに乗り出すっ!!そのメリットとデメリット!!

こんばんは、ドクターbruですっ!!

 

さて今日は先日進めていた案件である新築RCマンションについて良く考えてみましょう♪

だいたい利回りとしては6%~7%位でしょう♪
都内ではなくて神奈川県の物件なのですが、横浜駅からも徒歩20分くらいの、最寄駅から徒歩5分以内の駅近物件です 😎

1都3県、本当は最低7%は欲しいのですが、駅5分以内とかだと致し方ない部分もあります・・・

 

ただし、今回建築するのは7%は超えていますので優良物件です。
投資指数も60%を超えていました・・・

今のこの市況、不動産価格が高値の中で、本当にいい物件を買わないといけません!!

 

さてどうするか、やはりいい不動産業者とお付き合いすることの一言ですね。

結局手出しが出来ないから一棟マンションを購入できないということを言っていたら、いつまで経っても購入できませんし、融資可能な年齢を過ぎてしまいます♪

 

低金利長い期間、初期費用も少なくて融資が組めるのであれば、物件が良ければ基本的には負けませんね 😯

十分な自己資金が貯まるまでもしも不動産投資を待っていれば、どうなるのでしょうか?
その間プラスで回るような物件であればレバレッジを効かせて購入しないのはもったいない気がします・・・

レバレッジと言えば、もちろんFXですが、ちょっとリスクが違いますねー。

 

不動産を融資をひいて投資を購入するならば、いつやるの?

 

今でしょ!

 

もしあなたが5年後にキャッシュが貯まった際に「さあ物件を購入しよう」と思ったら、さらに物件価格が上昇していて手がつけられなくなっているかもしれません・・・

まぁオリンピックで下がるとは言われていますが・・・

 

さて、新築RCマンションを購入する際のデメリットは売る際に価格が下がるとか、入居者がつかないリスクとか色々あるとは思いますが、
もし10年後に高値で売れれば新築RCマンション作戦はバッチグーでございますね♪

 

さて、今日はここまでにします。今日は週末は4人の患者さんを入院させました。

1人脳梗塞、1人窒息CPA、1人心不全、1人重症胆管炎、、、疲れました・・・

今夜も

夜はこれから・・・。

当直は続くーーーー

大家さんとしてのプライドを持つ。どうしたら入居者様に良いお部屋を提供できるのかどうか!!

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ!

昨日は救急車3台、入院を3人させていて、朝方も働いていたドクターbruです・・・。

今日も張り切ってコラムっていきましょー♪

 

皆様の所有されている物件が空家になっていたと仮定しましょう・・・

 

入居されている皆様の気持ちにたった際にこの部屋に住みたいと思うのか、あるいは住み続けたいと思うのか、それが重要になってきます 🙄

 

物件数が増えてきたドクターbruですが、所有する物件について考える機会が多くなりました・・・

 

基本は管理会社と相談して、ほぼプロフェッショナルである彼らにお任せするという流れではありますが、やはりオーナーは自分、何かしらアクションを起こさないとそれこそがお客様である入居者様に対しても失礼だと思うのです♪

物件のある地域においての賃貸需要はあるのかどうか、どういった年齢・職業・性別の方がこの物件に対してアプローチをしてこられるのか・・・
既に入居されている方の属性を調べてもその答えは見つかるはずです。

 

家賃が入ってくるためには単純な話、ゼロか100なのです。

 

家賃収入がないということは空室ということなのです!!

 

賃貸経営をするということはそういうことなのです!!!!

 

常にお客様である入居者さんのことを考えられるオーナーになりたいなぁと常日頃から考えているところではあります。

 

まだ自分の物件では達成できていませんが、今後は外国人労働者の増加に合わせて、そういった低所得者層の方達が入居できるような体制も整えていきたいと考えています♪

 

安い賃料で取りっぱぐれがなく、しっかりとしたサービスを提供できる、そして相手も外国人ではあるけれども我々を信用・信頼してしっかりとお家賃を毎月振り込んでくれる、それこそが今の混沌とした日本社会の中で投資家として狙っていく作戦なのではないでしょうか 😕

 

シェアハウスはまだ一つも持っていませんが、経営を考える上では早く一つくらい持ちたいですね。

 

その時は金利が1%~1.2%のところの銀行を使っていきたいです♪

 

大家さんとしては管理会社とうまく連絡を取りまして、フリーレントをつかったり、あるいは様々な媒体に広告を載せて賃貸募集をかけていくといった作戦でいかないと、決まる物件も決まりません。

 

ただただ熱く決めてくださいと言っても、実際は家賃が高かったりもしますし、契約が決まった際の報酬などの値段設定なども重要?になってくる可能性もあります。

 

いい具合に落としどころが重要となってきます♪

 

というわけで、今日も当直頑張りま~す♪

入居者様とうまくやっていくコツ!オーナーの心を紐解くっ!

皆様、こんばんは、ドクターbruです!!

 

今日は家賃を毎月振り込まなければならない入居者様の気持ちになって考えてみたいと思います 😎

 

自分は医者ですが、今まではいつも自分の住んでいるところに対して病院側が半額もしくはそれ以上の家賃を保証して下さったために、自分で大きな手続きをしたことがありません・・・笑
そのために、今自分がしているオーナーとして入居者様に住んで頂くこの流れは非常に世の中の流れ・仕組みを知る上で勉強になっております♪

 

賃貸保証サービスを利用すれば、家賃収入を入居者様から取りっぱぐれる恐れが極めて少なくなります 😆
家賃が入居者様からお支払いされない場合は保証会社が代行して家賃を我々に振り込んで頂けるので、そういった意味で非常に安心です♪

 

入居者側のメリットとしては、保証会社をクレジットカード会社が行っているケースが多いので、毎月の家賃でポイントマイルが貯まったり、プランによって毎月のお家賃に上乗せして保証料をお支払いする形であったりすることも出来るのです 😛

 

管理会社にとっても、入居者様から家賃がお支払いされなかった場合に、しっかりと保証会社からオーナー様に滞りなく家賃をお支払い出来ますので、安心です 🙂

 

家賃の支払いが滞りやすい物件に関しては、しっかりとした管理会社にお任せする際に、さらにこういった賃貸保証サービスも利用してはいかがでしょうか?

 

家賃の支払いが滞って、その小さい金額のためだけに裁判にするのもバカバカしいですよね??

 

ドクターbruが常日頃考えているのは、みんながwin-winな関係で・・・と思っております 🙄

 

あらゆる人々が適正に暮らしていけるように衣食住のうち住の部分を適切に提供できるようにする、というのがオーナーであるドクターbruの考えです。

住む人の国籍・年齢・職業は関係ありません 🙂
誰もが気持ちよく暮らしていけるようにする、素晴らしい世の中ではありませんか♪

その中で入居者様も管理会社も保証会社も我々オーナーもともに成長していける・そんな流れを作っていきたいと思います 🙄

 

その意味では我々オーナーがしっかりとした資本を作り、いつでも倒れない事業としての計画性を持ちながら経営をしていく、それが重要なのではないでしょうか 😯

 

今日はここまでにします~♪

 

いつもコラムをお読み頂きまして、本当にありがとうございますーー!

賃貸管理会社が今していることっ!入居者様の保証に関して!

こんばんみっ、ドクターbruです!

 

最近入居者が2人程自身の物件に入りました。

 

保証会社の審査があって、入居者様の審査は無事に通りました 😎

 

大体入居者様は保証人を立てる際に家族、つまりお父様やお母さまにしている場合がほとんどでございます 🙄

 

自分は入居する時に勤務先の病院がお部屋の斡旋を行ってくれたので良く分かっていませんが、通常は親や兄弟などを保証人に立てられない場合は、最近は保証会社が保証を行えば、入居者様は入居が可能となっております♪

 

入居者様はお家賃をお支払いできない場合は、保証会社が代わりにオーナーである我々にお家賃をお支払いして頂けるのですが、実際保証会社は入居者にその家賃を請求します 😯

 

そもそも最初の契約時に保証料としていくらかお金を保証会社にお支払いしているために、保証会社としては1回程とりっぱぐれても大丈夫なようになっているようです 😀

 

しかし、そもそも何かが起きないようにするための念のため保証料なので、みんながみんなこういった状況に陥り保証料から家賃を捻出しなてくてはならなくなった際には、保証会社は儲け分である保証料がどんどんとなくなっていきまして、商売あがったりとなります・・・

 

ところが実際は保証料から家賃を払わなければならない滞納者はまずいないために、保証会社はこの保証料でうまく儲けを得ているわけなのです♪

 

最近は、入居者様の職業や国籍、年齢に関係なく、全ての物件に賃貸保証がつけられる保証会社も出てきていますので、我々不動産投資家・オーナーとしては非常に安心の体制となってきたわけでありますし、一つ保証会社を間にかませることで入居者様が自身の物件に非常に入りやすくなるというわけです 😛

 

是非、保証会社を利用するのをお勧め致します♪

 

そうすれば昨今の人口の減少と賃貸物件の増加と相まった客付けの困難さにドロップキックが出来ますぜよ 😛

 

保証人が立てられないから、ディズ〇ーランドで働けないなんて、夢も希望もないのではありませんかー??

 

是非入居者様に優しいオーナーさんになりましょう♪

 

ドクターbruが考えていることはいつもそれだけです!!

 

今日もコラムをお読み下さいましてありがとうございました♪

不動産投資を事業としてお医者さんの片手間にするその驚くべき手法!!

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ!

 

リーマンショックでぶっ壊れたJapan経済に、安倍政権がうまい具合に株価を上げてくれ、そして東京オリンピックも重なり、日本の景気は悪いながらも不動産業界は盛況を迎えております 😆

 

その中で、高くなりすぎた日本の不動産価格はあと少なくとも2年間は価格は維持され、その後緩やかに停滞もしくは2020年少し前に一気に下落に向かうと言われております 😯

 

インフレになるリスクもあるため、稼いだ現金を保有していても自分としては全く面白くありません 😡

 

さらに言うと、現金を持つと人間は嫌な動物になると思うのです。

 

嫌な動物にならないために、お金はカードで払う、お金は口座から口座へ移動させるだけにするをモットーに「お金は道具である」をモットーに日々投資活動を行っております 😆

 

そして、その中で「現物」である不動産投資はインフレーションが起きて、貨幣価値が下がるかもしれないこの日本では銀行から融資を引っ張って投資をする価値があるものだと思われます 😕

 

そこで、皆様、是非不動産を「事業」として行ってはいかがでしょうか?

 

僕の推奨するのは一つ、法人化して経営をするということです 😯

 

決して儲けるためにやるのではなく、とりあえず赤が出なければ良いのですっ!

 

勿論自分の時間が勿体ないと思われる方は、あるいは本業の方でいっぱいいっぱいの方は余った時間を使えるということはかなり難しいということですので、法人を立ち上げていくのは難しいかと思います 😛

 

不動産をゲームのように始めて、そして成功していくためには比較的軽い気持ちで始めるということも時には必要になります。

 

リスクを恐れては大海原に乗り出せませんからねっ!

 

様々な大家業としての賃貸経営の手法は管理会社と一緒に勉強していけばよいのであって、決して最初から出来ることなんてありません。

 

なんだってそうでしょう

 

どんな分野であってもそうでしょう

 

今日もお読み頂きまして、大変有難うございました!!

オーバーローンで購入した先に待っているのは・・・?光と闇・・・その先には?

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ♪

 

とりあえず、2棟のRCマンションを購入した先に自分に何が待っているのかを客観的に分析してみました!!

 

まず自己資金ゼロで購入したRCマンションですが、今の市況も絡み、確実に利回りは低いです 😆

 

銀行が属性金融資産を背景にフルローンどころか諸経費分も含めたオーバーローンまでしてくれる良い時代は今も昔もあったみたいです 😉

 

そして、時は2016年2月マイナス金利時代に突入して、さらにノリノリのA銀行やB銀行は負けじとフル・オーバーをバンバン出していきます 🙂

 

法人に対する融資でも上記融資を遠慮なく行います!!

 

C銀行はこの状態を??に思ったのか、実はつい最近から法人での融資に対して、個人信用情報に法人の代表社員かつ連帯保証人である個人の借り入れ状況を載せるといった荒業に出始めました 😕

 

ただ、ドクターbruはこういった状況でもものおじせずに、D銀行から5年固定、0.48%融資本承認を得ましたけどね!!!

うひょーっ♪

 

不動産業界に激震が起こりましたね 😉
情報を注意してみていないと、ひどいことになりますよ!!

 

法人のマイナンバー化も開始されていますしね 🙄

 

それはそうと、RCを買い進めた先に待っているのは何でしょうか?

 

上手く出口を掴めて、キャッシュフローがプラスで回っているRCマンションをローン残債分以上で売れれば確実にプラスとなっていくと思われます 😉

 

ただし、オー〇ーローンで引っ張ったようなRCマンションですが、利回りが低く残債の減りも遅いため、果たしてローンの残債分で売却できるのでしょうか?

はたまた、保有期間中にプラスとなったインカムゲイン分を、最悪ローンの残債分から減額した金額で売れれば基本的にはトントンとなりますが、果たして5~10年後にそういった金額で売れるのでしょうか?

 

ここが大問題でございます 🙄

 

不動産投資を始めて約1年、この辺りの解決策・疑問点に自分自身応えられていません 😡

 

最悪、CF(キャッシュフロー)がプラスで回っている物件であれば、ローンの残債分は自然と減っていくわけなので、その間の管理費用固定資産税修繕費などの費用が上手く捻出できていさえすれば、売らずに保有していてもいいのかもしれません 😆

 

RCマンションの良い点として確実に言えるのが、入居者の立場にたってみた場合、安全性(耐震性)防音性に優れる点でしょう 🙄

我々不動産投資家から見たら、耐用年数が47年であるため、ローンの融資期間が長く引けるということが最大の利点となります♪

 

新築木造アパートを建てる計画と新築RCマンションを建てる計画を今同時にドクターbruは進めていますが、結局土地を仕入れてうわものを何にするのかという問題だけです 🙂

 

土地に関しては今のところ東京と神奈川ならば安定しているだろうということで、そのどちらかにしようと考えておりますが、地価はもちろん地方は下がりますが、東京と神奈川はまだ大丈夫でしょう 😉

 

しかし、地価高騰によりなかなか2億とかの物件には手を出しにくいのが現状ではあります 🙂

 

利回りも現状では低い物件が多いため、なかなか難しいといった形にもなります 😕

 

利回りを高くしようとすると、地方物件となりますが、地方だと空き室リスクや地価の下落による不動産価値の下落のリスクがあります 🙄

 

なかなか銀行が融資してくれぬこの世の中ではありますが、現状ではなかなか難しい部分も沢山あるのが現状ではございますが、今後どのように購入物件を検討していくかが重要となってきます♪

 

今日もコラムをお読み頂きまして、有難うございました。