プロパーローンで低金利で融資を引く!!

中古区分マンションを購入し始めて、神奈川、福井、茨城、静岡県などに順調に高利回り物件をゲットしていきました。

ここで重要なのが不動産投資の中で行うリスクヘッジでございます♪

まず場所を分散して購入するというやり方は一つのリスクヘッジです。

リスクヘッジというのは起こりうるリスクを回避するという意味ですが、場所のリスクヘッジ以外には投資する個数を増やすということももう一つのリスクヘッジとなります。

つまり、何戸も購入することです。

一つ空き部屋が出たとしても、家賃収入が極端に変動するリスクを低減出来るということです。

<お金は誰が貸してくれるの??>

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ここまではシンプルに理解できるのですが、それでは、その資金はどこから調達するのでしょうか?親?兄弟?恋人?はたまた不動産業者?・・・貸してはくれませんね。

まぁ不動産業者がお金を貸したら、実は宅建業法違反なんですねーー。。。

まぁ、家族で不動産投資をやっていれば、何やってるの?と言われてしまいまして、お金なんて貸してくれないのがオチです。

だって、投資全般認めてくれる人なんてあまりいませんからねっ!!

Bruの親族の中にも昔、バブルの時に1部屋6,000万円程のするワンルームマンションを金利8%で7つも8つもローンで購入してはじけているのですから、誰も仲間はいないのです。

信じるのは自分自身と銀行員と不動産業者、そして我々コラムを書いているような情報を出す人々の記事だけです!

ということでけ・つ・ろ・んが出ましたっ!!

 

不動産投資に使えるお金を貸してくれる人が見つかりました!

 

そうです、銀行が貸してくれるのです。

しかも、安い金利で。

属性の低い人や金融資産が少ない方には金利は安くは貸してくれないのは火を見るより明らかでしょう。

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とりっぱぐれがあるかもしれないから、そして何より1つの物件を購入した後に、またお付き合いをして頂けて、次の物件もまたA銀行でローン購入をして頂けるならば、銀行は安い金利で 事業用ローン を組んでくれるのです。

なんと有り難い話ではないでしょうか。

お金を貸してくれた銀行には足を向けて寝ることは出来ません。

この場を借りて御礼を申し上げます 😛

さて、銀行からお金を借りて、物件が家賃収入を生み出します。

 

家賃収入がローンの支払いを上回っていれば基本的には持ち出しはありません。

 

但し、様々な諸経費管理費税金)などが不動産賃貸経営を行っていく上ではかかせません。

その際には自分で運営するのは限界がありますので、管理会社さんにお任せすることが多いです。

物件にお客さんである入居者さんをつけて頂き、その見返りとして成功報酬・手数料をお支払いする、日常の物件の手入れなどを行って頂くなども経費としてあります。

そういった諸経費・運営費をさっぴいて、手元に残るお金が事実上のキャッシュフローとなります。

目標の手残りキャッシュフローは購入した物件費用の2%となります。

 

地方や利回りの高い、賃貸需要の高い良質な物件ではキャッシュフローが3%となる場合もあります。

僕の保有する岐阜の一棟収益物件は築が12年で税引前CFは3%を超えております、ボロ儲け物件でございます♪

 

勿論、初期費用として沢山のお金を頭金として入れれば、それだけ利回りが良くなり、リスクが減ります。

 

但し、大きなレバレッジ効果は望めなくなります。

 

私が提案し、そしてより大きな利益を得るために出来る皆様方にお伝えしたい方法は実は新設法人をいくつも作っていくスキームなのです。

 

自身の成功例を踏まえて、次回のコラムから少しずつご説明をしていきたいと思います♪

新築区分から中古区分マンションへ(^^♪

<中古区分マンション購入へ>

皆様こんにちわ。

ドクターbruです。

マイコプラズマ、RSウイルスが流行っています。インフルエンザウイルス感染症も出始めました。

新築区分マンションがなんとなくうまみが少ないような投資だと気づいたbruは次に中古区分マンション、それも現金で買えるレベルのものを購入することにしました。

200万円から300万円のレベルで利回りが10~20%位の程度の物件を購入することにしました。

利回りが高いため、例えば10%であれば10年間で元が取れることになります。

勿論購入するのはだいたい15%程度の高利回りの物件なので、上手く入居者がついていれば、6年程で元が取れることになります。

価格帯もお手頃なので不動産初心者には購入しやすいです。6年程して築30年が35年になろうが、基本的には物件価格や家賃相場は大きくは変わりません。売却の際に入居者がいれば、利回りが同じ程度であれば同程度の値段で売却出来ますので、その間のキャッシュフローがつまり丸々儲けとなります。

これを4~5個程度短期間で次々と購入し始めました。

次なるステージ ~会社設立へ~

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これと同時並行で、もう一つ行ったのが、自分で会社を起こしたということです。

この新設法人で中古区分マンションを購入し、そこの売り上げにするという方策でした。

この新設法人は株式会社ではなく、経費削減のため、合同会社にしました。

所謂 巷では資産管理会社と言われております。

新設法人を設立することには色々なメリットがありますね。

資産管理会社の場合、運転資金がないため購入した不動産の費用は個人からの出資ですが、法人の短期借入金として計上します。

法人には毎月家賃収入が入ります。

法人の代表社員は自分ですが、個人であり、代表社員として物件取得のために使った交通費や食費・会議費・通信費などは全て会社で経費として落とすことが出来るようになりました。

クラウド型の経理ソフトを用いて、税理士さんも新設法人だからということでディスカウントしてもらい毎月1万円をお支払いする形にして頂き、中古区分マンションで購入した不動産に対しての経理も自分で行い始めました♪

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仲介手数料は購入費用として計上出来るが、それも建物と土地に按分しなければならないとか、減価償却の計上に関しては耐用年数から計算する方法があるのですが、そんなことも勉強になりました♪

日頃医業ばかりやっていて、世間についてあまり詳しく知らないので、こういうことを勉強すると、何か社会と関わっているのだなぁと実感できます。

世界が広くなった気分でございます。

細かく書くとまだまだ沢山ありますが、 とりあえず自分で何でもやってみる をコンセプトに新築区分の次は収益性の高く、リスクの少ない中古区分マンションを開始してみました。

今のところは退去者もおらず、全て満室稼働で利回りも10%以上をキープして、順調な滑り出しでございます。

但し、多くを購入する現金は多くはないのが現状なのと、なかなか金融機関は中古区分マンションに対して我々にとって有利な、条件の良い一棟マンションのような融資を積極的に行わない形であるのが現状です。金利も高くて3%となっています。

次のコラムではbruの不動産投資の対象が一棟マンションへ移行していった経緯を掲載致します。

ドクターの、ドクターによる、ドクターのための不動産投資コラム(^^♪

皆様こんにちは、勤務医で副業として不動産投資を2016年4月から始めたドクターbruと申します♪

~私がどうして不動産投資を始めたか?~

それは何といってもやはり新築区分マンション・通称ワンルームマンションを売る業者さんからの執拗な電話営業があったからです。

皆さんも経験があると思いますが、さすがにあれだけ電話がかかってくると、何がなんでも気にしちゃいますね。
自分の中では以前から投資に興味があったのですが、株やFXはやっぱりリスクがあるかなぁと思っていて、あとは本業の片手間、つまり副業として時間がかかるということも懸念としてありました。

その中で、手出しが10万円で出来て、全部業者にお任せ、銀行員も自宅近くの喫茶店まで来てくれるという新築区分マンション投資は初心者である自分の中では手をつけやすいものでありました。

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ドクターだけでなく、製薬企業で働くMRさんなどもそういった営業電話を受けているということはよくお聞きするお話ですが、

実際はそういった怪しい営業マンはS銀行からの融資で金利4.5%などでワンルームマンションを買いませんか~?

などと、節税対策を中心にお話してきます。

確かに新築区分マンションを持っていれば、初年度の確定申告で100万円程度の節税となり、手元に税率にもよりますが、50万円近く還付金が戻ってくるという計算になりますので、毎月の手出しがあっても美味しい、なんか得したなぁと感じるでしょう。

その調子で毎年節税対策目的に一戸ずつワンルームマンションを購入されるドクターも多いのではないでしょうか?
毎年1部屋ずつ持てば、3,000万近くの物件が数年で数戸、10年で10部屋になります♪

そうすると、3億円の資産になるでしょうね。

確かに数字としては魅力的です。
僕は実際に2016年4月からバブル期から続いている某有名ワンルーム区分マンション会社から10万円の頭金のみで新宿に程近いところで駅近の3,000万円ワンルームを購入しました。

金利は確かに低くて、1.55%でしたので、毎月の手出しは7,000円程度です。

今年の確定申告で減価償却分、100万円以上の控除申告が可能となりました!

実際は手出し分があっても、最低5年間はマイナスとならずに、ローンの残債も減っていき、基本的には売らなければあまり問題はなくワンルームマンション経営が可能となるのです。

但し、手元に家賃収入が残る形ではないので、本当の意味での不動産投資ではないのではないかということに購入後しばらくしてから気づきました。

そこで次のコラムでは中古区分マンションを購入するに至った変遷を記載します。