新築区分から中古区分マンションへ(^^♪

<中古区分マンション購入へ>

皆様こんにちわ。

ドクターbruです。

マイコプラズマ、RSウイルスが流行っています。インフルエンザウイルス感染症も出始めました。

新築区分マンションがなんとなくうまみが少ないような投資だと気づいたbruは次に中古区分マンション、それも現金で買えるレベルのものを購入することにしました。

200万円から300万円のレベルで利回りが10~20%位の程度の物件を購入することにしました。

利回りが高いため、例えば10%であれば10年間で元が取れることになります。

勿論購入するのはだいたい15%程度の高利回りの物件なので、上手く入居者がついていれば、6年程で元が取れることになります。

価格帯もお手頃なので不動産初心者には購入しやすいです。6年程して築30年が35年になろうが、基本的には物件価格や家賃相場は大きくは変わりません。売却の際に入居者がいれば、利回りが同じ程度であれば同程度の値段で売却出来ますので、その間のキャッシュフローがつまり丸々儲けとなります。

これを4~5個程度短期間で次々と購入し始めました。

次なるステージ ~会社設立へ~

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これと同時並行で、もう一つ行ったのが、自分で会社を起こしたということです。

この新設法人で中古区分マンションを購入し、そこの売り上げにするという方策でした。

この新設法人は株式会社ではなく、経費削減のため、合同会社にしました。

所謂 巷では資産管理会社と言われております。

新設法人を設立することには色々なメリットがありますね。

資産管理会社の場合、運転資金がないため購入した不動産の費用は個人からの出資ですが、法人の短期借入金として計上します。

法人には毎月家賃収入が入ります。

法人の代表社員は自分ですが、個人であり、代表社員として物件取得のために使った交通費や食費・会議費・通信費などは全て会社で経費として落とすことが出来るようになりました。

クラウド型の経理ソフトを用いて、税理士さんも新設法人だからということでディスカウントしてもらい毎月1万円をお支払いする形にして頂き、中古区分マンションで購入した不動産に対しての経理も自分で行い始めました♪

cpastrick / Pixabay

仲介手数料は購入費用として計上出来るが、それも建物と土地に按分しなければならないとか、減価償却の計上に関しては耐用年数から計算する方法があるのですが、そんなことも勉強になりました♪

日頃医業ばかりやっていて、世間についてあまり詳しく知らないので、こういうことを勉強すると、何か社会と関わっているのだなぁと実感できます。

世界が広くなった気分でございます。

細かく書くとまだまだ沢山ありますが、 とりあえず自分で何でもやってみる をコンセプトに新築区分の次は収益性の高く、リスクの少ない中古区分マンションを開始してみました。

今のところは退去者もおらず、全て満室稼働で利回りも10%以上をキープして、順調な滑り出しでございます。

但し、多くを購入する現金は多くはないのが現状なのと、なかなか金融機関は中古区分マンションに対して我々にとって有利な、条件の良い一棟マンションのような融資を積極的に行わない形であるのが現状です。金利も高くて3%となっています。

次のコラムではbruの不動産投資の対象が一棟マンションへ移行していった経緯を掲載致します。