オーナーとして避けられない道っ、管理会社について知る!スーパー大家への道・・・

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ 😎

ここ最近さらに追加でマンションを購入しているbruですが、さてここで管理にまつわるお話をさせて頂きます。

 

管理会社から総合管理委任契約書なるものが私のところにやってきました。

これはオーナーが自分で物件を見られないために、もちろん管理会社に委任するわけではありますが、その際の管理をお願いするための契約書になります。

 

具体的には何をするかというと、建物本体及び敷地内の付帯設備の不良箇所の点検報告修理修理手配を行う、とあります。

設備点検費用修理実費オーナー負担となることが明示されています。

共用灯の管球取替費は、特殊な管球及び特別な作業を要するものを除き、管理会社の負担とすると書いてある。
ラッキー。

まぁ、ちっちゃいものだから、あまりお金を取らないというサービスなのね♪

 

そして、次が大事だが、尚、設備不良等の緊急処置は24時間対応とする・・・普通の管理会社で人数が少ないところなんてどうしているんだろう・・・。
気になる・・・。
呼び出されるのかなぁー。

呼び出されたら、その分管理会社から出張費とか余計に取られそう・・・。。。

 

基本的な契約の中に絶対にある清掃費用に関してですが、まず月に1回にするか2回にするかが選べるようになっています。

 

自分は前のオーナーと同じ回数・同じ内容でお願いしましたが、こまめにするかどうかが物件の清潔さ、出口で売る時にも関わってくるのでしょう。

 

綺麗に保ってあった物件は高く売れますよね。

 

綺麗な女性がとても沢山の男性から好意のまなざしで見られるのと似ているのかもしれません。

 

そうすると、やはり定期的なメンテナンスも物件をきれいに保つには必要であると思います。

 

松〇せ〇子みたいに美貌を保つには、お肌のメンテとか色々とお金をかけますからね。

 

価値あるものにはある程度のお金をかける必要があります 😆

 

他に管理会社がやってくれることですが、賃料(家賃、共益費、駐車料、町費、水道料等)の請求、集金、オーナーへの送金、及び送金明細書の送付を行って頂けるみたいです。

 

これは非常に助かりますね。

 

家賃の集金が一番面倒な感じもします。
誰がどのくらいの家賃を払っていて、ちゃんと振り込まれているか・・・なんて何十部屋になったら分からなくなりますからねー!!

 

ジェンジェン分かりましぇん!
オーナーとして僕らはただただ、管理会社から振り込まれた家賃を見て、ニンマリとしているだけです。

 

ローンの支払い分が終わっても少しずつ溜まっていくお金を見ながらにんまりとしているだけです・・・。

 

さて、苦情の受付も勿論管理会社がやってくださいますね。

 

管理会社は賃料滞納督促及び入居者からの連絡、苦情の受付、モラル指導及びトラブルの対応を行うとなっております。
但し訴訟に発展した場合、訴訟費用等はオーナーの負担とする。とあります。

まぁ、そりゃそうだ。。。

 

ふうむ、賃料を収めない人にはある程度力が必要ですね 😉

 

その辺りの督促をしたりなどの技術は全くもってドクターbruには分かりません。

 

さて管理会社は賃貸借契約の解約時における室内修理箇所の確認、修理負担割合の決定及び修理、修理完了点検、保証金返金等の精算業務を行う。

 

簡単に言うと、この文章において、入居者様が退去された時にはお部屋の中で直さなくてはいけないところがあった場合にどうするかを相談しましょうーということですね。

 

多めに頂いていた保証金に関してはしっかりと入居者様にお返しするのが前提ですね 🙄

たまたまこの物件は敷金を3か月頂いている物件なので、かなり多めの修繕費用がかかる前提?でお金を預からせて頂いておりますので・・・。

 

あと管理会社がやらなくてはならないことは・・・

 

鍵の入れ替えとか、保証金の不足分建て替えとか、町内会との連絡とか、町費の徴収とか、、、、

 

あとこれがめちゃめちゃ大事だとは思うのですが、賃借人の募集ですね。

入居してくださる方を募集していかないとダメですからねっ。

 

入居者が適切かどうかを審査もしますし、決まればその方と賃貸借契約の締結を履行します。

賃料も時々見直して、我々オーナーと相談もします 😯

 

さてさて、長くなりましたが、これ位にしておきましょー。

 

今日もお読み頂きまして、ありがとうございました!!

 

また細かいことを記載していきますね。。。

入居者様とうまくやっていくコツ!オーナーの心を紐解くっ!

皆様、こんばんは、ドクターbruです!!

 

今日は家賃を毎月振り込まなければならない入居者様の気持ちになって考えてみたいと思います 😎

 

自分は医者ですが、今まではいつも自分の住んでいるところに対して病院側が半額もしくはそれ以上の家賃を保証して下さったために、自分で大きな手続きをしたことがありません・・・笑
そのために、今自分がしているオーナーとして入居者様に住んで頂くこの流れは非常に世の中の流れ・仕組みを知る上で勉強になっております♪

 

賃貸保証サービスを利用すれば、家賃収入を入居者様から取りっぱぐれる恐れが極めて少なくなります 😆
家賃が入居者様からお支払いされない場合は保証会社が代行して家賃を我々に振り込んで頂けるので、そういった意味で非常に安心です♪

 

入居者側のメリットとしては、保証会社をクレジットカード会社が行っているケースが多いので、毎月の家賃でポイントマイルが貯まったり、プランによって毎月のお家賃に上乗せして保証料をお支払いする形であったりすることも出来るのです 😛

 

管理会社にとっても、入居者様から家賃がお支払いされなかった場合に、しっかりと保証会社からオーナー様に滞りなく家賃をお支払い出来ますので、安心です 🙂

 

家賃の支払いが滞りやすい物件に関しては、しっかりとした管理会社にお任せする際に、さらにこういった賃貸保証サービスも利用してはいかがでしょうか?

 

家賃の支払いが滞って、その小さい金額のためだけに裁判にするのもバカバカしいですよね??

 

ドクターbruが常日頃考えているのは、みんながwin-winな関係で・・・と思っております 🙄

 

あらゆる人々が適正に暮らしていけるように衣食住のうち住の部分を適切に提供できるようにする、というのがオーナーであるドクターbruの考えです。

住む人の国籍・年齢・職業は関係ありません 🙂
誰もが気持ちよく暮らしていけるようにする、素晴らしい世の中ではありませんか♪

その中で入居者様も管理会社も保証会社も我々オーナーもともに成長していける・そんな流れを作っていきたいと思います 🙄

 

その意味では我々オーナーがしっかりとした資本を作り、いつでも倒れない事業としての計画性を持ちながら経営をしていく、それが重要なのではないでしょうか 😯

 

今日はここまでにします~♪

 

いつもコラムをお読み頂きまして、本当にありがとうございますーー!

賃貸管理会社が今していることっ!入居者様の保証に関して!

こんばんみっ、ドクターbruです!

 

最近入居者が2人程自身の物件に入りました。

 

保証会社の審査があって、入居者様の審査は無事に通りました 😎

 

大体入居者様は保証人を立てる際に家族、つまりお父様やお母さまにしている場合がほとんどでございます 🙄

 

自分は入居する時に勤務先の病院がお部屋の斡旋を行ってくれたので良く分かっていませんが、通常は親や兄弟などを保証人に立てられない場合は、最近は保証会社が保証を行えば、入居者様は入居が可能となっております♪

 

入居者様はお家賃をお支払いできない場合は、保証会社が代わりにオーナーである我々にお家賃をお支払いして頂けるのですが、実際保証会社は入居者にその家賃を請求します 😯

 

そもそも最初の契約時に保証料としていくらかお金を保証会社にお支払いしているために、保証会社としては1回程とりっぱぐれても大丈夫なようになっているようです 😀

 

しかし、そもそも何かが起きないようにするための念のため保証料なので、みんながみんなこういった状況に陥り保証料から家賃を捻出しなてくてはならなくなった際には、保証会社は儲け分である保証料がどんどんとなくなっていきまして、商売あがったりとなります・・・

 

ところが実際は保証料から家賃を払わなければならない滞納者はまずいないために、保証会社はこの保証料でうまく儲けを得ているわけなのです♪

 

最近は、入居者様の職業や国籍、年齢に関係なく、全ての物件に賃貸保証がつけられる保証会社も出てきていますので、我々不動産投資家・オーナーとしては非常に安心の体制となってきたわけでありますし、一つ保証会社を間にかませることで入居者様が自身の物件に非常に入りやすくなるというわけです 😛

 

是非、保証会社を利用するのをお勧め致します♪

 

そうすれば昨今の人口の減少と賃貸物件の増加と相まった客付けの困難さにドロップキックが出来ますぜよ 😛

 

保証人が立てられないから、ディズ〇ーランドで働けないなんて、夢も希望もないのではありませんかー??

 

是非入居者様に優しいオーナーさんになりましょう♪

 

ドクターbruが考えていることはいつもそれだけです!!

 

今日もコラムをお読み下さいましてありがとうございました♪

最低限の不動産投資に関する知識をつけよう!

皆様、こんばんわ!

ドクターbruです!

不動産投資において一番重要なのは儲かることです。

しかし、理論がベースにあってはじめて、それが成し遂げられます 😎

 

最低限の知識武装は重要であり、それが自分の不動産投資における身の振り方・こなし方に直接影響するといっても過言ではありません 😆

 

良い業者と沢山お付き合いをするということもさることながら、そういった最低限の業界ルールをマスターしたうえでないと、なかなかどうして儲けられないのではないかと危惧したりもします 😆

 

不動産投資を行うにあたってまず最初にのしかかってくるのが手付金でございます。

物件価格の1割程度を払うとすると、1億円で1,000万円。

 

うーん、なかなか払えませんねー。

あとは、購入初年度にかかってくる不動産取得税、これは取得後6か月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

僕も先日、昨年の5月位に決済した200万円位の中古区分マンションンの不動産取得税を7万円払ってきました。

セブンイレブ〇でお支払いしました♪

本当に突然来ますね♪

不動産取得税は固定資産税評価額の4%ですが、この価格は固定資産課税台帳に登録されている価格であって、不動産の購入価格や建築工事費ではありません。

複雑な計算になりますので割愛しますが、だいたいこのお金も取っておかないと後で痛い目を見ます。

購入時の印紙税はたいしたことないですし、毎年の固定資産税もキャッシュフローから出せますので、大丈夫です 😎

 

収益を把握する際に使用する不動産基礎知識について♪

不動産屋さんの情報サイトなどに出されている物件情報を見るときに、だいたい表示されているのは満室時での表面利回りですね!

レントロールには必ずそれが載っていますが、もちろん現況利回りも載っています 😉

 

どこかが空いていた場合に、満室時の家賃設定はどの部屋の家賃を基準にした場合の設定にしてあるかが気になりますね。

1か月分でどれだけ家賃が取れて、単純にそれを1年分にした場合の家賃総収入、そしてそれを売買価格で割れば、表面利回りとなるのです。

 

新築であれば家賃保証がついているケースがありますね。

これは家賃の85%の値段が毎月入ってくるような所謂一括借り上げとなっておりまして、通称サブリースと言います。

確かに安定していますが、落とし穴としては、「もしかしてサブリースしなければもっと収入が見込めるのではないか」という部分です 😕

 

見込める収入が下がった場合はそれがダイレクトにキャッシュフローの低下に結びつきますので、駅から近いかどうか周囲の賃貸需要はどうなっているかなどを総合的に判断して、サブリースをつけるかどうか判断できれば良いでしょう。

家賃設定が失敗していた場合は、レントロールにおいて上手く収益性が保たれているように見えても、長期的に見て上手くいかない場合があります。

これはその物件のある地場の賃貸管理会社に電話すれば一発で判明します。

自分で入居者を装って、あるいはオーナーになると正直に伝えて教えてもらうと良いでしょう 🙄

 

売主側の業者が作為的にレントロールをいじっているケースもあるので注意が必要です。

ホー〇ズさんとかス〇モさんとか色々ネットで調べられますので、それを見れば同じくらいの築年数で同じくらいの部屋の広さでどれくらいの値段設定がされているかを調べることは簡単です。

基本的な知識のうちの一部をご紹介いたしました。

自分も勉強の過程でありますので、こうして皆様と知識を共有できることを嬉しく思っています。

またコラムで書いていきますねっ♪

シェアハウスは良いのか悪いのか!?

こんばんわっ、ドクターbruですっ 😎

 

少し前まで流行っていたの頭金0円で毎月の収支が約20万円と謳っているシェアハウスビジネスですが、どうでしょうか?

 

銀行の融資期間分である30年間はしっかりと家賃保証をしてくれるみたいですが、シェアハウス会社が潰れてしまったりとかリスクはあるもので・・・。

実際に現在謳っている90%以上の入居率も実は裏のところでは45%程度しかないのを黙っていて、一気に高金利で借りたドクターたちを崩壊させるとかなんとかかんとか・・・

 

海岸

但し、よく言われているのが、今の市場に出ているアパート・マンションよりも利回りが高いのがメリットとなっています。

けれど、シェアハウスは部屋の広さが大きくないので、その分回転率も早く、入居者がいつかすぐに決まらなくなるのでは?という不安も残ります 😯

 

しかしながら、部屋数が多いため家賃収入が多くもらえるメリットや、部屋が狭いため、仮に退去していったとしてもクリーニングや修繕などのランニングコストが抑えられるというメリットはあると思います。

お医者さん達にA銀行4.5%とか3.5%+フリーローン1,000万円分つけて売り出すタイプの売り方が流行っていますね 🙄

 

他にリスクとしては、10年後にシェアハウスのニーズがどれ位あるか?といった問題です。

空き室率や売りぬく時に誰か買ってくれなければいくら家賃保証がつくといっても常に出口戦略を考えておかないといけないのが、不動産投資ですからねっ!

常に不動産投資では孕まなければならない危険性があります 😕

物件を買う時にいつも計算している表面利回りですっ。これは満室時の家賃収入を物件価格で割った時のパーセンテージですが、これには空き室率は加味されていません 😕

シェアハウスは同じシェアハウスに住んでいる他の入居者が例えば外国人であっていちいちうるさかったりとかすると、空き室率が上がる危険性がありますね。

勿論、社会人1年目の女子限定!とか、法人契約にして安定収入!としている場合も多いですが、まぁとにかく空き室のリスクは他の一棟ものと同じようにあるわけですね。

空き室率が高い地域でのシェアハウスもやめた方が良いですねぇ。

あとは、周囲の賃貸需要を調べるのはシェアハウスじゃなくても重要です。

だいたいのシェアハウスが都内に建築されていますので、この点は心配ないかと思いますが、やはり周囲の物件の空き室率がどうかといった調査は物件を購入する前に必要になるかと存じます 😉

良く自分自身が物件を購入する前にやるのが、地場の賃貸管理会社に直接電話します。

ミニミ●とか〇ーモとかからその物件を調べ上げて、今度入居を希望する〇〇ですとか正直にオーナーになる予定の〇〇ですと言って情報を頂きます。

教えてくれない方もいますが、9割以上優しく教えてくれます 😉

優しくして頂ければ、実際に今度物件をいざ購入した際は是非入居付けや管理をお願いします!となるかもしれないですからね 😆

どこでビジネスがつながっているかなど誰にも分からないのですっ!

最後に直接物件を見に行くかどうかですが、ドクターbruは死ぬ程本業が忙しいのでなかなか物件調査をするのは至難の業です。

その中でもぱっと見るならグーグルマップで見たり、あとは本当に近くで何か用事を作って見に行くのがいいかと思います 🙄

 

ということで結論はシェアハウスも自分がいいと思ったら買ってみる!です 🙂

但し、よく言われている10年後の空き室率については普通の一棟マンションよりもリスクが場所によっては高いということはどの投資でも言えることでございます 😮