借りたものが勝つ!この厳しい市況で生き残るためにっ!!

Good evening! Hello, this is Dr. bru.

 

さて、皆様、どんどんと不動産融資に対する締め付けが厳しくなっております、今日この頃でございます♪

自分自身で開拓しないと銀行融資が引きづらくなってきましたね。

関西の方を中心に今後は狙っていきたいと考えておりますが、皆様のご状況はいかがでしょうか??

 

そういえば、日本人の方々は銀行に預金をしていますね。

それで老後の資産作りをしていると思ったら、大きな間違いです。
預金で貯めている方々は大きな損をしています。

もし、だらだらと預金だけをしているのであれば、ものすごく損をしている可能性が高いです。

 

海外ではこういう預金だけという資産運用はあり得ないと言われており、日本人である私が様々な形で資産運用をしているこの状況は非常に普通のことであると思われます。

 

今後、私たちを取り巻くお金の環境は厳しくなることが予想されます。

 

年収が多いお医者さんでも年収の少ない方でも自分の動かせる資産の中から何とか着実に資産を増やしたいものです。

その中で自分が、今、生命保険会社にお願いしているドルコスト平均法はとてもいいものです。
不動産投資もやりながら、本業の方の収入はうまく積み立て投資をしているのです 😎

不動産投資における家賃は毎月決まった金額が収入として入ってきますが、ドルコスト平均法は、「毎月、決まった金額ずつ、投資していく方法」です。

自分の給料口座から自動的に決められた金額を天引きしてもらいます。

 

なんか、年金の積み立てみたいな感じですね!

 

そうです、そうなんです 😆

年金の積み立てみたいな感じなのです。

 

不動産投資においても、出口を5年後位に見据えた場合は速やかな動きと言うのはありませんが、こちらの積み立てもすみやかに大きく何かが動くということはありません。

長期積み立ての投資対象は、自分の場合は様々な分散投資によってリスクヘッジをしているので、「世界中の株式」に投資するのが良いと考えています。

 

ということで、不動産投資でうまく法人での資金運用をしながら、個人では本業で得た収入を上手く資産運用しているのです。

 

決して怪しいマルチ商法や詐欺まがいのことをやってお金を増やそうとしているわけではなくて、誠実に資産運用をしてお金を増やそうとしております。

皆さんも気を付けて下さい 😉
それは、本当に許せませんし、普通に優良な知識をみんなで共有するのが良いと思っています。

誰かを落とし込めようなんて考えている人がいたら、ダメです。

 

私のように融資を銀行から引っ張って行う不動産投資におけるリスクは2つだけです。

 

金利上昇リスク空室リスク・・・これだけ。

 

余計な修繕費用がかかるとか細かいことは気にしなくて良いです 🙂

金利上昇リスクは基本的には向こう5年間は大丈夫ですから、まぁ安心して良いでしょう。

空室リスクについては管理会社にプレッシャーをかけまくるしかないですね。

 

そういう形で自分は35億までいきましたが、ますます融資を引っ張っていきたいと考えております 🙄

 

先日も地元の信用金庫と信用組合にお話ししてきて、結構好印象を持って頂けましたので、この調子で日々時間を不動産に費やしていきたいと思います。

 

今日お話ししたドルコスト平均法は、皆様が不動産をやりながら個人での所得をいかにして運用するかについてのお話でした。。。

 

それでは、また(^^♪

 

今日もコラムをお読み頂きまして、誠にありがとうございました・・・

火災・地震保険は本当に入らなくてはならないのか・・・?もう一度考えるっ。

皆様、こんばんは、ドクターbruです 🙄

今日は火災保険について考えてみたいと思います。

 

自分が常日頃から考えているのは、不測の事態はどうせ起こらないだろうから、あえてお金のかかる火災保険地震保険には入りたくなーいということです。

マンションを一棟所有している我々不動産投資オーナーは、どうして火災保険・地震保険をかけなくてはならないのでしょうか

 

銀行側が融資の際に指定してくる場合もあります。
不測の事態に対応するためのリスクを低減化する、いわゆるリスクヘッジの要素が一番強いでしょう。

 

しかしながら投資という目線で見た場合、経費とはいえやはりお金の出ていく部分でもありますし、結局のところ損害保険会社や代理店がその手数料で儲けるだけやん・・・となってしまいがちでございます 🙄

 

この1年以内でも福島県の近くでマグニチュード7に近い地震が起きて小さい津波が発生、また熊本で大地震が起きるなどしたと思いますが、そういうニュースを聞いているとやはり災害の多いこの国では必然的に、火災・地震保険は掛けざるを得ない状況になってくるのでしょうか。

 

オーナーが所有する物件がもしも甚大な被害を受けた場合は、その多額の修繕費を誰が負担するのでしょうか?

投資用マンションに対しては、だぁ~れも負担してくれませんね。

東日本大震災ですら被災した方達の補償を全て国が出来たかというと到底間に合っていなかったのに、好きで投資を始めて得た物件に対して、国や市町村が手伝ってくれるなんて甘い甘い考えが甘い!!

 

って書いていると、やっぱり火災・地震保険は入った方がい・い・の・・・

 

ばびーん、がびーん、お金がいくらあっても足りませーん。

 

あるいは、キャッシュフローが出なくなってしまいまーす。
一体全体誰のために投資を行っているのか分からなくなってしまいまーす。

 

特に億単位の借金をしていて、万が一でも日本が核で壊滅?!なんてことになったら、全国に物件を持っていた場合・・・なぁんて、ないか・・・。
そもそも日本が壊滅したら、生きてないか。。。

では、自分の物件は関東に集中していますので、関東大空襲に遭ったら・・・

 

ないか・・・。
とも言えないか・・・?

 

勿論物件に何かありまして、入居者さんがいなくなった場合の一番のリスクヘッジ自分自身が別の本業で働いているということなのですが、或いは別の物件を持っていて、その家賃収入でヘッジをするということなのですが、その規模が大きくなるとまるでちっちゃい不動産投資ファンドのようですね。

お互いの一棟マンションをお互いのマンションでヘッジするということですね。

専門用語がついているみたいなのですが、僕はよく分かりません。

 

ゴジラが乗り込んできて、物件が壊滅的な状態になった場合はどうしましょうか・・・?

その時は涙を堪えながら頑張って働いて、毎月70万円分くらいのローン返済を頑張りましょう。

 

君なら出来るっ!!

 

もし密集した都内の物件で、隣の物件から火が乗り移ってきて自分の物件が燃えてしまった場合でも、隣の物件の人から賠償を受けることは出来ないようになっているみたいです。

自分の身は自分で守りなさいということでしょうか。

 

ハンムラビ法典みたいに、「目には目を歯には歯を。」と言った形でしょうか。

 

あっ、ちょっと違うか・・・だいぶ違うか・・・

 

ということで、まとめるとやっぱり火災保険や地震保険は必要と言うことになりまして、めったに起きることではないですが、一度起きた時のダメージの大きさを考えるとやはり入っておいた方が無難ということになりました・・・。

 

ちーん。

 

今度そういうセミナーがあったら、聞いてみたい・・・

 

それでは、今日のコラムはここまでにしましょう~~。

 

内容がないようなんて言わないでーー 😕

 

今日もお読み頂きまして、有難うございました 😆

金利の高い銀行を使った後の金利交渉・・・出来る?!出来ない?!借り換えは?!

皆様、こんばんは、ドクターbruです 😎

この始まりは毎度お馴染みになってきました。。。

 

さて、今日は金利交渉について考えてみましょう・・・

 

某A銀行では金利4.5%で貸し出しをしておりますが、果たして金利交渉は可能なのでしょうか?

自分も某不動産会社からとかA銀行の担当者から2年後に、或いは早くて1年後に金利交渉をして金利を下げることが出来る可能性があるというお話は何回も聞いております 🙄
個人に対する融資の強い銀行ですので、金利が高くてその辺りでがっぽりと金利分のお金を頂いているわけですからねーー

 

勿論、沢山、低属性の人たちに金利を高くして貸し出しを行い、結局返済が出来なくなって潰れてしまった場合に、担保にしていた物件を売却しても損する可能性もあるために、やっぱり利益としてはプラスにはなっているが、安い金利で固くとっていくメガバンクや地方銀行と違い、ある程度高い金利設定にしているのにはリスクをヘッジするという意味で、致し方のないことなのかもしれませんね 😆

 

僕みたいな騙されやすい人間が、まずは一棟ものを高金利でもしも購入したとしましょう・・・ 🙄

 

高い年収の部分で言えば、来年の確定申告で沢山還付されるお金に目がいきますし、2年後に金利が下がれば確かにそれまでは1年間の家賃保証もあるだろうし、なんとかプラスのキャッシュフローで回るので「あーっ、そうかーっ、2年後に今の金利でプラスになれば、金利交渉で下がった後は、さらにキャッシュフローが出てきて夢のような話だなー。」ってな感じになるわけですよね!!

自分みたいにメガバンクや地方銀行や信用金庫から1%未満~1%台の金利で融資を引っ張っている身としては今後の金利上昇のリスクはとても気になりますし、それならば確かにA銀行の形で借り入れをして、あとあと金利が下がっていってキャッシュフローが美味しくなるといったスキームの方がなんか良い?のかもしれませんがね・・・。

ただしっ、普通に考えて、最初から金利交渉して安くさせないとダメですね。

 

A銀行はバカの一つ覚えのような形でシェアハウスも『1,000万円分はフリーローン』で組ませますが、やはりセット商品のような形になってますよね。

 

A銀行で住宅ローンを組む場合は、審査は緩いですが、やはりじ・ゅ・う・た・く・ろ・お・んでっも!!!金利は3%台になりますしね。

 

返済額幾らですか・・・?

 

それでは、今日もコラムをお読み頂きましてありがとうございました。

そろそろコラムももう少し細かいことを書いていこうかと思っています。

 

宅建業に関わるような専門的なこととかも記載していきたいと思いますが・・・。

宅建業取りたいなー。

 

アメリカ医師国家試験を勉強していたら、いつの間にか不動産に変わっていたアウトロードクターbru・・・

不動産投資を行うにあたっての基本のポイント!

こんばんわ!コラムの時間になりました!

 

ドクターbruです 😎

不動産投資を始めるにあたって皆様が良く考えるのは、リスクがあったらどうしようとかですかね♪

これはなんでもそうです。。。

今ネット上で物凄い流行っているネットワークビジネスでも初期費用の部分がリスクとなります。

お金を払ったけどかえって来ない・・・とか :mrgreen:

ざらですね。

所謂詐欺です。

僕、個人的に思うのですが、不動産業界は結構グレーなところもあると思うんです 😕

 

でも、そこで働いている人たちは結構仁義があるというか、やはり昔チャラチャラしていた人も含めて人情に厚いというか、そんなわけで結構信頼する部分はあります 😆

 

ただし、様々な物件や金融機関がある中でお互いに騙し、騙されみたいなことがもしも起きているのだとしたら、それはビジネスなのではないでしょうか 😛

このサイクルの中では決して誰も損しないのです!入居者もハッピー♪

弱肉強食という言葉があります。

四字熟語ですね。

僕は四字熟語大好きです、特に焼肉定食という四字熟語?を例に挙げます。

同じ四字熟語でも人を馬鹿にしたような例を挙げると、一気に場が和みます。

人をなめとんのかい?という人もいます。

特に不動産の現場では冗談半分、ゲームのような感覚でやっていないとつまらないと思いますし、結構がっちり本業でやろうとすると行き詰った時に辛いです。

全部自分に返ってきますからね!

だから、僕は思います。

本業はドクターとしてしっかりあるんだから、それでいいんじゃないのか!と。

それにあえて不動産業を行うのは、やはり人生長いので一度は投資という分野に身を置いても良いのではないかと。

投資は投資でも四字熟語の中に色々なものがあるように、投資の中にもいろいろあります。

楽してマルチ商法で儲かる投資から、律儀に行う不動産投資、そして一発当てる株やFXまで。

全てひっくるめて大きくいよう。

そう思える3月12日午後6時でございます♪

 

それでは、今日はここまで。今日もコラムをお読み頂きまして誠にありがとうございます!

人口が減少してもなお強い業界、不動産投資とは・・・?

皆様こんにちわ!

毎度お馴染みドクターbruですっ!

どんどんどんどん人口が減っていくと言われているこの世の中で果たして我々はどのようにあがいたら良いのでしょうか?

日本小児科学会専門医として少子化は避けなければならない問題ですっ!

自分も1人の娘がいますが、本当に子供は可愛いですし、購入する物件に対してもそのような愛着がやはり湧いてきますね♪

よく都内は人口が減らないから大丈夫と言いますが、本当にそうでしょうか?

人口が減っても、田舎に行くとそうですが、必ずそこには住んでいる人がいますし、住居の需要はあります 😎

いかに魅力的な物件にしてあげるかどうかは自分の力量でもありますし、それが面白い部分でもありますね。

例えば、もしも人口が減ったとしても人口が密集している部分であれば、つまり駅前とかあるいは何か企業がある地域でしょうか、大丈夫でしょう 🙂

そういう場所をしっかりと業者に選定してもらえば、それがリスクヘッジとなります。

バブルが崩壊した時と同じくらい今の銀行はお金を貸していると聞きますが、いや企業は内部留保していて、実はそれ程貸せていないという実態もあります。

そこで、我らがドクターの出番です 😛

 

高属性である我々が一括してその仕事を引き受けようではありませんか?

勿論、本業がおろそかになってしまっては元も子もありません。

30代で油が乗っている方から、40代で少し本業が疲れてしまった方、50代でもう本業はちょっといいかなぁーという方まで色々いらっしゃると思います。

先生方によっては既にタワーマンションを持っていて空中族として、キャピタルゲインを得られた方もいると思います。

 

ただしっ、そうではなくて、銀行から融資を得て、借り入れを起こすのでありますっ!

 

交通の便が良い場所を選んで手堅くいってもいいでしょう。ファミリータイプなら、駅から遠くても駐車場があって、大きい買い物出来るスーパーみたいなのがあればよいでしょう。

名門小学校などが近くにあれば、あるいは進学校が近くにあればなお良いですね♪

奥様の昼間に時間をセレブ友達と過ごせる環境と言えばやはり都内23区でしょうか。

生活をする上で便利な場所であれば、経済大国日本ですからそうそう潰れないし、まだまだ余力はありますよね。

アメリカが好景気なので日本もそれに乗ってけ乗ってけといった形でしょうか。

波乗りピカチュー 😛

オリンピックが終わって地価が下がるんじゃないかと心配している方もおられると思いますが、そもそも不動産投資はインカムゲインを中心に考えるのであって、自然に銀行が貸してくれた残債が減っていれば多少の地価の低下には十分に耐えられるでしょう。

賃貸需要が賃貸物件の供給以上にあることはまず望めないので、ブランディングで勝負でしょうね。

結局は良い管理会社を見つけてうまい具合に経営を行うということです。

ただただリスクを恐れることは良くありません

その先に見える成功や、その過程にある世の中のお金の動きや人の動きに興味を持つこと、それが不動産投資における成功に繋がります。

 

ともに成功していきましょう♪♪

ドクターは保守的?革新的?

皆様こんにちは!!

勤務医の傍ら一生懸命不動産投資の勉強をしているbruでございます。

 

少しずつ自分なりにどういった物件が良いのかが分かってきたこの頃でございます。

 

今日は どうしてお医者さん達はこと不動産に関しては財布の紐が固いのでしょうか? について考えてみます 🙂

いつも自分はそこを疑問に思うのですが、一概に全員とは言えませんが、賢いからなのでしょうか、色々とリスクについて考えてしまうんでしょうね。

賢いがゆえに冒険が出来ない・・・。男のロマンが達成できない・・・。

そしてその冒険は実はローリスク・ミドルリターンであることをあまり分かっていないドクターも多い。

その方達に私は声を大にして伝えたい。
一緒に不動産投資やりましょう♪  と。

さて、どういったリスクが不動産にはあるでしょうか?

よくお医者さんとして、薬は逆から読むと、リスクですからね・・・と言いながら、薬の副作用を理解してもらいながら、薬を使って欲しいとお伝えしています♪

つい最近黒田総裁がまたマイナス金利政策がどうだかこうだか言っていましたが、長期的に見て、銀行側が5年固定にしてくれた金利が5年後にぐーんと上がったらどうしましょう。

それは実は結構なリスクになったりしますね。

 

単純に返済金額が多くなるので、キャッシュフローは少なくなりますしね。

他には収入部分で言うところの家賃収入の下落です。

それは単純に家賃を下げないと入居付けが出来ないからという理由で管理会社の方とお話して、家賃を下げるケースもあるでしょう。

或いは、空き室が続いて、単純に家賃分丸々入って来ないといったリスクもあるでしょう。

先日の決済物件では・・・?

 

2016年8月に決済した2億5,000万円の築9年RC物件では、決済後にすぐに退去が決まったということで、満室予定だった夢の物件ががびーんという形になりました。

 

管理会社には次の入居者が決まるまでに一生懸命頑張ってもらうことと、さらにその時の報酬分を無料にしてもらうことで折り合いがつきましたが・・・。

 

てか、最初から売主言っておいて下さいよ・・・というか言うべきでしょといった形で、1棟目からいきなり雲行き怪しかった感じです。

 

ただ、キャッシュフローが良い物件であったために1部屋空室でも全然回る物件であるため、本当は大きな・寛容な気持ちで・大船に乗ったつもりで行きたかったのですが、成り行きが成り行きでしたので、興奮して、ボルテージが非常に上がってしまいました。

良くあります。

本業の方では心肺停止患者さんが目の前にいても、ボルテージ上がらないですが、こと不動産投資に関しては大変興味深くさせて頂いておりますので、非常に感情的になる要素が強いです。

ということで、今日はどうしてドクターが不動産投資に硬いかについて、そのリスクに対するお話をしました 😮

 

まぁ、ドクターじゃなくてもリスクを考えて投資をしない人もいますので、もう少しスペシャルな理由はまた掲載しますね♪

 

一般論を書いてしまいました。

みんなに言えますが、多少のリスクは取らないと投資は出来ないということも然りですのでね。。。

今日はこのあたりでやめておきます。

 

また次回のコラムでお会いしましょう♪