オーバーローンで購入した先に待っているのは・・・?光と闇・・・その先には?

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ♪

 

とりあえず、2棟のRCマンションを購入した先に自分に何が待っているのかを客観的に分析してみました!!

 

まず自己資金ゼロで購入したRCマンションですが、今の市況も絡み、確実に利回りは低いです 😆

 

銀行が属性金融資産を背景にフルローンどころか諸経費分も含めたオーバーローンまでしてくれる良い時代は今も昔もあったみたいです 😉

 

そして、時は2016年2月マイナス金利時代に突入して、さらにノリノリのA銀行やB銀行は負けじとフル・オーバーをバンバン出していきます 🙂

 

法人に対する融資でも上記融資を遠慮なく行います!!

 

C銀行はこの状態を??に思ったのか、実はつい最近から法人での融資に対して、個人信用情報に法人の代表社員かつ連帯保証人である個人の借り入れ状況を載せるといった荒業に出始めました 😕

 

ただ、ドクターbruはこういった状況でもものおじせずに、D銀行から5年固定、0.48%融資本承認を得ましたけどね!!!

うひょーっ♪

 

不動産業界に激震が起こりましたね 😉
情報を注意してみていないと、ひどいことになりますよ!!

 

法人のマイナンバー化も開始されていますしね 🙄

 

それはそうと、RCを買い進めた先に待っているのは何でしょうか?

 

上手く出口を掴めて、キャッシュフローがプラスで回っているRCマンションをローン残債分以上で売れれば確実にプラスとなっていくと思われます 😉

 

ただし、オー〇ーローンで引っ張ったようなRCマンションですが、利回りが低く残債の減りも遅いため、果たしてローンの残債分で売却できるのでしょうか?

はたまた、保有期間中にプラスとなったインカムゲイン分を、最悪ローンの残債分から減額した金額で売れれば基本的にはトントンとなりますが、果たして5~10年後にそういった金額で売れるのでしょうか?

 

ここが大問題でございます 🙄

 

不動産投資を始めて約1年、この辺りの解決策・疑問点に自分自身応えられていません 😡

 

最悪、CF(キャッシュフロー)がプラスで回っている物件であれば、ローンの残債分は自然と減っていくわけなので、その間の管理費用固定資産税修繕費などの費用が上手く捻出できていさえすれば、売らずに保有していてもいいのかもしれません 😆

 

RCマンションの良い点として確実に言えるのが、入居者の立場にたってみた場合、安全性(耐震性)防音性に優れる点でしょう 🙄

我々不動産投資家から見たら、耐用年数が47年であるため、ローンの融資期間が長く引けるということが最大の利点となります♪

 

新築木造アパートを建てる計画と新築RCマンションを建てる計画を今同時にドクターbruは進めていますが、結局土地を仕入れてうわものを何にするのかという問題だけです 🙂

 

土地に関しては今のところ東京と神奈川ならば安定しているだろうということで、そのどちらかにしようと考えておりますが、地価はもちろん地方は下がりますが、東京と神奈川はまだ大丈夫でしょう 😉

 

しかし、地価高騰によりなかなか2億とかの物件には手を出しにくいのが現状ではあります 🙂

 

利回りも現状では低い物件が多いため、なかなか難しいといった形にもなります 😕

 

利回りを高くしようとすると、地方物件となりますが、地方だと空き室リスクや地価の下落による不動産価値の下落のリスクがあります 🙄

 

なかなか銀行が融資してくれぬこの世の中ではありますが、現状ではなかなか難しい部分も沢山あるのが現状ではございますが、今後どのように購入物件を検討していくかが重要となってきます♪

 

今日もコラムをお読み頂きまして、有難うございました。