皆様、こんばんみっ！

ドクターbruです！

11月に決済を迎える地方物件ですが、しっかりとした評価が銀行からも、そして投資アプリからも出ましたので安心しているドクターbruですっ！

まず2億の価格のほぼ築浅物件ですが、ファミリータイプです 😎

数日前のコラムでご説明したDSCRの平均値は1.42と安定しています。

DSCRとは・・・実質入ってくる収入（ネット収入）が1年間に返済する額（元利返済額）の何倍あるかで安全性を数値化した指標であり、一般的に1.2以上が理想的と言われています！！ 😯

中古積算土地建物価格も売買価格とほぼ同じであり、9月に決済した神奈川県の物件とほぼ同じような形での評価となりました 😀

この神奈川県の物件も信用を毀損していない形なので、大満足です♪

やはり法人スキームは強いですねーー。

そういった強い物件しか銀行には当てられない＋銀行側が評価を出した＝確実性の高い投資物件という形になるのですっ！

前回のコラムでご説明した収益還元法を用いた想定融資額は売買価格2億に対して、2億6千万円と非常に優秀な数字を叩き出しました！！

レバレッジ効果（レバレッジ（てこ）の原理になぞらえ、少ない資金で大きなリターンが期待できる効果）もプラスとなりました 😛

FCR：10年平均値が6.18%となっており、これがローン定数（K%）4.25%を上回っているため、＋となっているのです。

FCR(Free and Clear Return)についてはまた別個でコラムを書きますが、簡単に言うと、

ネット収入（年）/総購入コスト×100となっています。

家賃収入とその他収入の合計値から維持管理費を引いた額と購入時にかかった経費を割り、利回り化したものとなっています 😉

実質収入と実質購入価格で計算されるため利回り指標の中ではもっとも正確性が高い指標となっています 🙄

さらに本物件は数日前のコラムでご説明差し上げたNPVも＋となりまして、つまりこの投資は有利と考えることが出来るのです。

ローン返済比率は54%と、50%を切っておりませんが、まぁ致し方ない部分はあります 😮

目標は50%以内、良ければ40%以内を目指したいですが、そもそも自己資金をほぼ投入しない状態では・・・、確かに・・・そんなにおいしいお話はないよね・・・ 😕

でも、あるんですっ！！

ここまでで物件に対する評価をまとめると、金利が上昇した時だけがリスクとなりそうな優良物件でした・・・ 😮

めでたしめでたしと思って、融資実行まで期待をして待っております♪♪

さて、今日はここまでにしましょう～♪♪

皆様、また明日～♪

明日は六本木で勤務です！！