銀行評価は積算評価か、収益還元法か?

皆様っ、こんばんは!

ドクターbruですっ!

 

銀行に物件情報を提出したのはいいですが、取るに足らない物件の評価をわざわざ銀行にしてもらおうとすることは本当に時間の無駄です。
その物件を出してくれた不動産会社の評価が下がることもさることながら、もし自分で銀行にあてがった場合は、自分自身の不動産投資家としての評価すら下がるかもしれません 😉

 

物件の評価が出ないのに、無理やり購入しようとすると、融資を引こうとすると、どうなるか?

その差を埋めるために個人の属性を使ってしまい、信用を毀損するということになり、その先の取引に影響が出てしまうのです!!

 

注意が必要ですね♪

まぁ、素人だから、多めにみてくれる??だろうけど・・・ 🙄

 

ただし、不動産投資を始めた以上はやっぱり上を行きたいので、難しい言葉とかも少しずつ勉強していきたいと思っています♪ 🙄

 

積算価格の評価の仕方は以前にもこのコラムで提示した気がしたので、割愛するとして・・・? 🙄

 

収益還元法とは?

対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、その収益価格を求める手法です 🙄

 

物件の生み出す収益力が高ければ不動産価格も高くなり、収益力が低ければ物件の価格も安くなります。

 

収益還元法には、直接還元法DCF (Discounted Cash Flow)法の2つがありますが、DCF法の方がより細かく不動産価格を算定することができるものの、計算が複雑なため、我々投資家初心者には馴染みが薄くなっています。。。

 

他の評価法としては、近隣の取引事例をもとに不動産価格を算出する取引事例比較法同じ建物を再度建てた時にかかる金額(再調達価格)から、老朽化などによって生じた価値低下分を差し引いて不動産価格を算出する原価法などがあります。

 

基本的には銀行側は途中で物件を売却して欲しくないと考えます。

直接還元法で評価をしているとして、
一定期間(通常は1年間)の純収益をその不動産から得られることが妥当な投資利回り(還元利回り)で割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。

 

この還元利回りの設定はとても重要な要素となっています。

これは周辺相場における類似物件の利回りを参考に求めます。

とすると、

対象不動産の収益価格
= 一定期間の純収益 ÷ 還元利回り

となります 😕

還元利回りが6%で、年間の純収益が380万円(家賃収入から管理費用、固定資産税などを引いた金額)だった場合、対象物件の収益価格は6,300万円となります。

なんかわかったようなわからないような感じですが、とりあえず今日はここまでにします♪