DSCRって何? 必要な不動産用語とその計算

皆さんこんばんは、ドクターbruですっ!

 

DSCRという指標があります 😎

これはいったいどういうものでしょうか?!

 

Det Service Coverage Ratio
デットサービスカバレッジレシオ の略称であり、

元利金返済カバー率
という表現をされます。

Also known as “Debt Coverage Ratio” (DCR)

債務返済能力を示す指標の一つで、X倍で示すこととなっています。

借入償還余裕率と言う言い方もします。

 

Loanを実行する前に銀行員が使う指標となるのですっ!

 

<計算式(数字は年間)>
・元利返済前キャッシュフロー ÷ 元利返済額
・純収益(NOI) ÷ 元利返済額 (Debt Services)

です 🙄

NOI (Net Operating Income)というのは、家賃収入から管理費用、利息を差し引いた金額です 😀

 

年間の元利返済に対する年間の純収益割合を数字で表したものになっております 😯

 

例えば、年間の純収益が1,500万円で元利返済額が1,250万円だった場合に、DSCRは1,500 ÷ 1,250 = 1.2となります。

 

不動産投資においては、借入金を返済するためのもと、つまり原資入居者様からの家賃収入であるので、空き室が出たり家賃が低下したりすれば、単純にDSCRは低下しますので、銀行側は融資をするのを嫌がります。

 

あるいは元利返済額が増加する状態、つまり金利が上昇してコストが増える状態でもDSCRは低下しますので注意が必要です。

 

日本では、DSCRが1.5以上が理想的、最低でも1.2以上というのを基準においております 😛

 

Aggressiveな銀行ではもっと低値であっても属性や金融資産によっては受け入れますので、一概に全て悪いということはありません!

 

 

格付け機関の投資適格レベルの最低限のDSCRが1.6程度というお話もあるということなので、一度自身の物件については評価してみたいですね♪

 

もしDSCRが1より低くなれば、借入金が返済できなくなるリスクが高くなり、破綻への道を辿るかもしれません。

ローンの支払いが事実上滞る可能性があると言っても過言ではありません!!

 

自分の購入しようと思っている物件あるいは購入するのが決まったとような物件で最後の指値を入れる際に、是非皆様参考にしてみて下さい♪

 

因みに銀行も馬鹿じゃないんで、このあたりちゃんとチェックして僕らに貸してくれますよ!!

 

銀行が貸してくれるということがリスクの低減化!!

それでは、今日もドクターbruでしたっ!!

 

ごきげんよう!!