究極的な方法で攻めるっ!不動産王トーランプ♪

みーなみーなさま、今日はいつもと変わった形で登場でっす!

 

ミスタードクターbru!!

私は、かの有名なミスタートーランプになるべく、トーランプの異名をほぼほぼ手中に収めるべく活動をしております♪

 

半年程前になりますが、こんな融資承認でございまする 😎

 

A銀行 築30年RC 2億2,500万円 25年ひけました
金利は
・・・0.8%!!!

B信金 築10年鉄骨 1億7千万円 25年ひけました
金利は
・・・1.6%!!!

C銀行 築10年RC 2億千万円 25年ひけました
金利は
・・・0.48%!!!

 

は、はかくですっ、

 

ひと月だけでこの勢い、スピード感を持って事業を拡大しています♪

 

実はいまだ衰えぬこの勢い、今月も頑張っていきます 😆

 

もちろん、手出しの部分は限りなく少なくしておりますし、手付金など
不動産取得税なども様々な形で工夫をさせております♪

そこで、私はミスタートーランプになるために日々努力をしております。

 

ホンモノのミスタートーランプになるためには離婚を3回やらなければなりませんが、、、
うーん、追いつかない・・・。

 

あとは、バック・トゥ・ザ・フューチャーのビフ・タネンみたいにカジノ経営者にもならないと、ホテルも経営しないと・・・

 

確かにっ!!
ファッションホテルは今もA信金やB銀行で検討してもらったりもしておりますが、やばい利回りです!

 

やばイイ利回りのようですっ。自分が利用したいくらいですっ!!

 

さてさて、そうは言いつつも、ただの借金王トーランプになっているかもしれません。
どのようにリスクヘッジをすればよいのでしょうか?

 

IPO投資は今日も3つ程抽選予約を致しました!

 

IPOでのボロ儲けにかけます!・・・あっ、ボロでもないかっ、ちょっと儲けくらいかな♪

 

あとは、今度FXの会社での講師を依頼されましたが、トルコリラなどを使ってうまく資産を運用していくといった話ですよね♪
出来ればいいなっと思います。

 

今年6月に来る不動産取得税に対抗するために資産を貯蓄しておかなければならないっ。

そして、消費税還付の部分でそれに少しでも対応をしたいとも考えております♪

 

それでは、今日はこの辺に致します♪

一棟ものを購入する時の注意点!ここを復習しましょう♪

皆様こんばんは、ドクターbruです!

 

不動産を購入する場合に実際にどれ位の費用がかかるものでしょうか?
もう一度おさらいしてみましょう♪

 

まず1億円の物件価格に対してですが、仲介手数料3%で、300万円かかりますね 😎

 

これは不動産会社の儲けとなりますから、どうぞ持っていって下さい。
いい物件を見つけてくれた御礼ですっ♪♪

登記簿謄本などを数百円かけて取り寄せたり、固定資産税評価証明書ほか各種書類を取り寄せたり、あるいは物件を見に行く交通費やその人件費などもあるでしょうから、どうぞ持っていって下さい 😯

成功報酬でございますから♪

 

因みに中間省略を行って、登記名義人にはならずに売主になり、実際の売主から降りてきた金額に価格を上乗せして我々に販売している場合は大抵、仲介手数料分以上のお金を取っています 😕

 

これは瑕疵担保責任が発生していることに対する補償分という意味合いもあるのですが、こちらの方が物件を仲介だけするよりも大きな金額が発生するといううまみもあるようですね♪

 

1億円で言えば、もしかしたら、1,000万円以上価格を上乗せしているということもあるでしょうね 🙄

 

あとは消費税ですが、これは売買価格に上乗せしているため仕方がないですし、あまり消費税を払っているといった感覚はなく契約までいけますね♪

 

例えば1億円の売買価格に対して6割が建物価格だとすると、6,000万円が建物価格で、それに対して8%の消費税がかかるということで、480万円近くの消費税を実際には払っていることになるわけです・・・。

まぁ、確かに多いですね。

だから、消費税還付を一棟ものだとしたくなるのですよね。あの手この手を使って・・・。

 

そしてすぐにはかかりませんが、早くて数か月でお支払いして下さいという通達が来る不動産取得税です!!これも最低100万円はかかってきますね。

 

司法書士に依頼する、不動産の所有権移転登記に関わる登録免許税司法書士報酬なども200万円程かかります 😉

 

あとは翌年以降にかかる固定資産税でしょうか。

これも100万円は最低かかりますね。

 

これを多いと捉えるか少ないと捉えるかは人それぞれと、その時の市況や販売価格、どの位銀行から融資を引けるかにもよりますが、基本的には銀行が恐らく全て融資をしてくれればいいんですが・・・・

そうは問屋が卸さないでしょうか・・・ 😯

 

今日はここまでにします。

 

また細かいことはコラムで書いていきますね♪♪

 

今日もお読み頂きまして、誠に有難うございました♪

不動産取得税がのしかかる!!

皆様、こんばんは!

ドクターbruですっ♪

不動産取得税は、不動産(土地や家屋)を取得した時に1度だけかかる税金ですが、これは毎年、市町村が課税する固定資産税とは異なり、金額もまぁまぁ大きいものとなっています。

 

なお、不動産の取得とは、登記の有無や有償・無償に関係なく、売買、交換、贈与、寄付などにより現実に所有権を得ることをいいます 😎

 

それでは税額の計算方法について簡単に述べましょう♪

 

自分に関しては、200万円で昨年の5月に購入した中古区分マンションに対する不動産取得税が7万円分来たので、しっかりとお支払いいたしました♪

 

税額は、次の方法により算出しています。

①不動産の価格(課税標準額)× ②税率 = 税額

ですっ!

 

① 不動産の価格

というのは、いったいぜんたい何でしょうか?
売買価格でしょうか?

いえ違います。

原則として、市町村の固定資産課税台帳に登録されている固定資産の価格によります。(購入費用や建築費ではありません。)

一つなんかお得そうなのがあるとすれば、宅地に対する課税標準の特例という制度です 😛

宅地に対する不動産取得税の課税標準は、特例により不動産の価格の半分となっています♪

 

② 税率

次に税率についてです。

不動産の種類、取得した日によって下記の税率が適用されます。

土地・住宅用家屋で平成30年3月31日までに取得した不動産であれば、税率は3%となっております。。。

住宅用以外の家屋については税率が4%かかるといった形になっております。

 

なお、軽減措置の対象となる住宅の用件といったものもございます。

新築住宅、未使用住宅で床面積が50~240㎡である

☆中古住宅であれば自己居住用のために取得していて
☆床面積が50~240㎡
☆新耐震基準で建築されているもの
などがあります。

 

土地を取得した場合もその上に建物をも建てた場合などはしっかりと申告しないと損をするので注意が必要です!!

 

申告に必要な書類も色々とあるので、しっかりと申告しないとし・ん・こ・くな経営状況になります・・・。(笑)

 

それでは知らないと損する不動産プチ知識でしたっ!!

またコラム読んで下さいねっ!!

最低限の不動産投資に関する知識をつけよう!

皆様、こんばんわ!

ドクターbruです!

不動産投資において一番重要なのは儲かることです。

しかし、理論がベースにあってはじめて、それが成し遂げられます 😎

 

最低限の知識武装は重要であり、それが自分の不動産投資における身の振り方・こなし方に直接影響するといっても過言ではありません 😆

 

良い業者と沢山お付き合いをするということもさることながら、そういった最低限の業界ルールをマスターしたうえでないと、なかなかどうして儲けられないのではないかと危惧したりもします 😆

 

不動産投資を行うにあたってまず最初にのしかかってくるのが手付金でございます。

物件価格の1割程度を払うとすると、1億円で1,000万円。

 

うーん、なかなか払えませんねー。

あとは、購入初年度にかかってくる不動産取得税、これは取得後6か月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

僕も先日、昨年の5月位に決済した200万円位の中古区分マンションンの不動産取得税を7万円払ってきました。

セブンイレブ〇でお支払いしました♪

本当に突然来ますね♪

不動産取得税は固定資産税評価額の4%ですが、この価格は固定資産課税台帳に登録されている価格であって、不動産の購入価格や建築工事費ではありません。

複雑な計算になりますので割愛しますが、だいたいこのお金も取っておかないと後で痛い目を見ます。

購入時の印紙税はたいしたことないですし、毎年の固定資産税もキャッシュフローから出せますので、大丈夫です 😎

 

収益を把握する際に使用する不動産基礎知識について♪

不動産屋さんの情報サイトなどに出されている物件情報を見るときに、だいたい表示されているのは満室時での表面利回りですね!

レントロールには必ずそれが載っていますが、もちろん現況利回りも載っています 😉

 

どこかが空いていた場合に、満室時の家賃設定はどの部屋の家賃を基準にした場合の設定にしてあるかが気になりますね。

1か月分でどれだけ家賃が取れて、単純にそれを1年分にした場合の家賃総収入、そしてそれを売買価格で割れば、表面利回りとなるのです。

 

新築であれば家賃保証がついているケースがありますね。

これは家賃の85%の値段が毎月入ってくるような所謂一括借り上げとなっておりまして、通称サブリースと言います。

確かに安定していますが、落とし穴としては、「もしかしてサブリースしなければもっと収入が見込めるのではないか」という部分です 😕

 

見込める収入が下がった場合はそれがダイレクトにキャッシュフローの低下に結びつきますので、駅から近いかどうか周囲の賃貸需要はどうなっているかなどを総合的に判断して、サブリースをつけるかどうか判断できれば良いでしょう。

家賃設定が失敗していた場合は、レントロールにおいて上手く収益性が保たれているように見えても、長期的に見て上手くいかない場合があります。

これはその物件のある地場の賃貸管理会社に電話すれば一発で判明します。

自分で入居者を装って、あるいはオーナーになると正直に伝えて教えてもらうと良いでしょう 🙄

 

売主側の業者が作為的にレントロールをいじっているケースもあるので注意が必要です。

ホー〇ズさんとかス〇モさんとか色々ネットで調べられますので、それを見れば同じくらいの築年数で同じくらいの部屋の広さでどれくらいの値段設定がされているかを調べることは簡単です。

基本的な知識のうちの一部をご紹介いたしました。

自分も勉強の過程でありますので、こうして皆様と知識を共有できることを嬉しく思っています。

またコラムで書いていきますねっ♪