最低限の不動産投資に関する知識をつけよう!

皆様、こんばんわ!

ドクターbruです!

不動産投資において一番重要なのは儲かることです。

しかし、理論がベースにあってはじめて、それが成し遂げられます 😎

 

最低限の知識武装は重要であり、それが自分の不動産投資における身の振り方・こなし方に直接影響するといっても過言ではありません 😆

 

良い業者と沢山お付き合いをするということもさることながら、そういった最低限の業界ルールをマスターしたうえでないと、なかなかどうして儲けられないのではないかと危惧したりもします 😆

 

不動産投資を行うにあたってまず最初にのしかかってくるのが手付金でございます。

物件価格の1割程度を払うとすると、1億円で1,000万円。

 

うーん、なかなか払えませんねー。

あとは、購入初年度にかかってくる不動産取得税、これは取得後6か月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

僕も先日、昨年の5月位に決済した200万円位の中古区分マンションンの不動産取得税を7万円払ってきました。

セブンイレブ〇でお支払いしました♪

本当に突然来ますね♪

不動産取得税は固定資産税評価額の4%ですが、この価格は固定資産課税台帳に登録されている価格であって、不動産の購入価格や建築工事費ではありません。

複雑な計算になりますので割愛しますが、だいたいこのお金も取っておかないと後で痛い目を見ます。

購入時の印紙税はたいしたことないですし、毎年の固定資産税もキャッシュフローから出せますので、大丈夫です 😎

 

収益を把握する際に使用する不動産基礎知識について♪

不動産屋さんの情報サイトなどに出されている物件情報を見るときに、だいたい表示されているのは満室時での表面利回りですね!

レントロールには必ずそれが載っていますが、もちろん現況利回りも載っています 😉

 

どこかが空いていた場合に、満室時の家賃設定はどの部屋の家賃を基準にした場合の設定にしてあるかが気になりますね。

1か月分でどれだけ家賃が取れて、単純にそれを1年分にした場合の家賃総収入、そしてそれを売買価格で割れば、表面利回りとなるのです。

 

新築であれば家賃保証がついているケースがありますね。

これは家賃の85%の値段が毎月入ってくるような所謂一括借り上げとなっておりまして、通称サブリースと言います。

確かに安定していますが、落とし穴としては、「もしかしてサブリースしなければもっと収入が見込めるのではないか」という部分です 😕

 

見込める収入が下がった場合はそれがダイレクトにキャッシュフローの低下に結びつきますので、駅から近いかどうか周囲の賃貸需要はどうなっているかなどを総合的に判断して、サブリースをつけるかどうか判断できれば良いでしょう。

家賃設定が失敗していた場合は、レントロールにおいて上手く収益性が保たれているように見えても、長期的に見て上手くいかない場合があります。

これはその物件のある地場の賃貸管理会社に電話すれば一発で判明します。

自分で入居者を装って、あるいはオーナーになると正直に伝えて教えてもらうと良いでしょう 🙄

 

売主側の業者が作為的にレントロールをいじっているケースもあるので注意が必要です。

ホー〇ズさんとかス〇モさんとか色々ネットで調べられますので、それを見れば同じくらいの築年数で同じくらいの部屋の広さでどれくらいの値段設定がされているかを調べることは簡単です。

基本的な知識のうちの一部をご紹介いたしました。

自分も勉強の過程でありますので、こうして皆様と知識を共有できることを嬉しく思っています。

またコラムで書いていきますねっ♪