シェアハウスは良いのか悪いのか!?

こんばんわっ、ドクターbruですっ 😎

 

少し前まで流行っていたの頭金0円で毎月の収支が約20万円と謳っているシェアハウスビジネスですが、どうでしょうか?

 

銀行の融資期間分である30年間はしっかりと家賃保証をしてくれるみたいですが、シェアハウス会社が潰れてしまったりとかリスクはあるもので・・・。

実際に現在謳っている90%以上の入居率も実は裏のところでは45%程度しかないのを黙っていて、一気に高金利で借りたドクターたちを崩壊させるとかなんとかかんとか・・・

 

海岸

但し、よく言われているのが、今の市場に出ているアパート・マンションよりも利回りが高いのがメリットとなっています。

けれど、シェアハウスは部屋の広さが大きくないので、その分回転率も早く、入居者がいつかすぐに決まらなくなるのでは?という不安も残ります 😯

 

しかしながら、部屋数が多いため家賃収入が多くもらえるメリットや、部屋が狭いため、仮に退去していったとしてもクリーニングや修繕などのランニングコストが抑えられるというメリットはあると思います。

お医者さん達にA銀行4.5%とか3.5%+フリーローン1,000万円分つけて売り出すタイプの売り方が流行っていますね 🙄

 

他にリスクとしては、10年後にシェアハウスのニーズがどれ位あるか?といった問題です。

空き室率や売りぬく時に誰か買ってくれなければいくら家賃保証がつくといっても常に出口戦略を考えておかないといけないのが、不動産投資ですからねっ!

常に不動産投資では孕まなければならない危険性があります 😕

物件を買う時にいつも計算している表面利回りですっ。これは満室時の家賃収入を物件価格で割った時のパーセンテージですが、これには空き室率は加味されていません 😕

シェアハウスは同じシェアハウスに住んでいる他の入居者が例えば外国人であっていちいちうるさかったりとかすると、空き室率が上がる危険性がありますね。

勿論、社会人1年目の女子限定!とか、法人契約にして安定収入!としている場合も多いですが、まぁとにかく空き室のリスクは他の一棟ものと同じようにあるわけですね。

空き室率が高い地域でのシェアハウスもやめた方が良いですねぇ。

あとは、周囲の賃貸需要を調べるのはシェアハウスじゃなくても重要です。

だいたいのシェアハウスが都内に建築されていますので、この点は心配ないかと思いますが、やはり周囲の物件の空き室率がどうかといった調査は物件を購入する前に必要になるかと存じます 😉

良く自分自身が物件を購入する前にやるのが、地場の賃貸管理会社に直接電話します。

ミニミ●とか〇ーモとかからその物件を調べ上げて、今度入居を希望する〇〇ですとか正直にオーナーになる予定の〇〇ですと言って情報を頂きます。

教えてくれない方もいますが、9割以上優しく教えてくれます 😉

優しくして頂ければ、実際に今度物件をいざ購入した際は是非入居付けや管理をお願いします!となるかもしれないですからね 😆

どこでビジネスがつながっているかなど誰にも分からないのですっ!

最後に直接物件を見に行くかどうかですが、ドクターbruは死ぬ程本業が忙しいのでなかなか物件調査をするのは至難の業です。

その中でもぱっと見るならグーグルマップで見たり、あとは本当に近くで何か用事を作って見に行くのがいいかと思います 🙄

 

ということで結論はシェアハウスも自分がいいと思ったら買ってみる!です 🙂

但し、よく言われている10年後の空き室率については普通の一棟マンションよりもリスクが場所によっては高いということはどの投資でも言えることでございます 😮

将来にはどのように備えるのか・・・!

皆様、こんばんは、ドクターbruですっ。

実は我々ドクターは70歳まで通常働けるため、あまり年金システムは必要ないのかもしれません・・・

 

但し、早期に退職して老後を過ごしたいと思うお医者さんもいるでしょう 😎

あるいはやはり、自分の身に何かがあった時のために、年金をしっかりと積み立てたいと思う方もいるでしょう 😕

 

重要なのは自分で将来をどのように描いていくかです。

 

最近、個人年金に自分も入りましたが、しっかりと節税効果もあるため、お勧めです。

そして個人型確定拠出年金も、これも節税部分を運用していく上でのリスクヘッジに回せるためお勧めです。

どれくらい年金として貰えれば、安心でしょうか?

お医者さんとして生活をしていると若干派手な生活になりがちですが、毎月少なくとも30万円は欲しいですね。

だいたい30万円 × 12か月 × 15年間(65歳で退職、平均寿命を80歳として試算した場合)4,320万円となります。

これ位だったら確かに貯金しておけば大丈夫かもしれませんねー。

 

但し、一人で生活をしているわけではないと思うので、そのあたりが微妙かもしれません 🙂

将来公的に貰える年金が少ないのであれば、備えあれば憂いなしということで自身で貯蓄を行わなければなりませんからね 😯

 

年金がカットされてしまうこのご時世で、我々はどうしたら生き残れるのでしょうか。

 

総理大臣は年金を払えないから、確定拠出年金などを第3の年金としてもってきたわけで、これも使わない手はないでしょう。

 

受給額が減る代わりに、登場するのがやはり不動産からの収入でしょうね。

 

受給開始年齢が引き上げられても、不動産投資をした際の収入はびくともしませんね!

 

定年後の生活は自分で守らなければなりません。

 

将来の危機を感じるならば、不動産投資いつやるの?今でしょと。

 

不動産は決してハイリスクということでも、ミドルリスクということでもなく、LOW RISKなのですっ!将来の国の状況などのリスクを天秤にかけた場合に自身が出来る対策、それが不動産投資なのですっ!

 

長期にわたって安定した収入を得ましょう!不労所得ですっ!

 

目標をしっかりと見据えた上でやれば、必ず成功します 😆

 

そしてその成功法の正攻法はこの不動産投資コラムで書いていきますので、どうぞ皆様楽しみにしていて下さい。

 

ドクター業界における不動産投資のパイオニアになっていきたいと常日頃考えているドクターbruでした。

ドクターは保守的?革新的?

皆様こんにちは!!

勤務医の傍ら一生懸命不動産投資の勉強をしているbruでございます。

 

少しずつ自分なりにどういった物件が良いのかが分かってきたこの頃でございます。

 

今日は どうしてお医者さん達はこと不動産に関しては財布の紐が固いのでしょうか? について考えてみます 🙂

いつも自分はそこを疑問に思うのですが、一概に全員とは言えませんが、賢いからなのでしょうか、色々とリスクについて考えてしまうんでしょうね。

賢いがゆえに冒険が出来ない・・・。男のロマンが達成できない・・・。

そしてその冒険は実はローリスク・ミドルリターンであることをあまり分かっていないドクターも多い。

その方達に私は声を大にして伝えたい。
一緒に不動産投資やりましょう♪  と。

さて、どういったリスクが不動産にはあるでしょうか?

よくお医者さんとして、薬は逆から読むと、リスクですからね・・・と言いながら、薬の副作用を理解してもらいながら、薬を使って欲しいとお伝えしています♪

つい最近黒田総裁がまたマイナス金利政策がどうだかこうだか言っていましたが、長期的に見て、銀行側が5年固定にしてくれた金利が5年後にぐーんと上がったらどうしましょう。

それは実は結構なリスクになったりしますね。

 

単純に返済金額が多くなるので、キャッシュフローは少なくなりますしね。

他には収入部分で言うところの家賃収入の下落です。

それは単純に家賃を下げないと入居付けが出来ないからという理由で管理会社の方とお話して、家賃を下げるケースもあるでしょう。

或いは、空き室が続いて、単純に家賃分丸々入って来ないといったリスクもあるでしょう。

先日の決済物件では・・・?

 

2016年8月に決済した2億5,000万円の築9年RC物件では、決済後にすぐに退去が決まったということで、満室予定だった夢の物件ががびーんという形になりました。

 

管理会社には次の入居者が決まるまでに一生懸命頑張ってもらうことと、さらにその時の報酬分を無料にしてもらうことで折り合いがつきましたが・・・。

 

てか、最初から売主言っておいて下さいよ・・・というか言うべきでしょといった形で、1棟目からいきなり雲行き怪しかった感じです。

 

ただ、キャッシュフローが良い物件であったために1部屋空室でも全然回る物件であるため、本当は大きな・寛容な気持ちで・大船に乗ったつもりで行きたかったのですが、成り行きが成り行きでしたので、興奮して、ボルテージが非常に上がってしまいました。

良くあります。

本業の方では心肺停止患者さんが目の前にいても、ボルテージ上がらないですが、こと不動産投資に関しては大変興味深くさせて頂いておりますので、非常に感情的になる要素が強いです。

ということで、今日はどうしてドクターが不動産投資に硬いかについて、そのリスクに対するお話をしました 😮

 

まぁ、ドクターじゃなくてもリスクを考えて投資をしない人もいますので、もう少しスペシャルな理由はまた掲載しますね♪

 

一般論を書いてしまいました。

みんなに言えますが、多少のリスクは取らないと投資は出来ないということも然りですのでね。。。

今日はこのあたりでやめておきます。

 

また次回のコラムでお会いしましょう♪