銀行側の利回りと投資家目線の利回り!!

こんばんは、ドクターbruです 😎

先日、「大家さんの会」の不動産投資クラブに参加させて頂きまして、大変な刺激を受けました♪♪

 

A銀行やB銀行から金利0.6%で融資を引いたりとかのお話とか、C銀行は使っちゃいけないとかというお話とか・・・ 😮

 

優良な業者さんもご紹介を頂きまして、本当にどんどん買い足していきたいと思います♪

実際に1棟この紹介された会社から買いましたしね♪

 

と思ったら、意外と優良業者だと思っていたのに別の業者よりも物件価格が3,000万円程高値で紹介をされたりなど、本当に信用性があるかどうかは難しいところでしたが・・・

 

今日はレバレッジ効果を効かせる物件の選び方の一つの指標であるローン定数(Loan Constant)について解説を致します 😆

 

まずローン定数(K%)というのは、

『 年間の元利返済額(ADS)÷現在のローン残高 』

で計算がされます 😛

 

年間の元利返済額(ADS: Annual Debt Service)と呼び、元金と利息を合計した1年間の返済額を指します 🙄

 

式で表せば、
ADS = 年間元金返済額 + 年間利息返済額
となります 😆

 

金利が上昇すればADSは上昇しますので、ローン定数も上昇します 🙂

 

また、返済期間が短くなればなるほどADSは上昇します 😯

 

ローン定数が大きければ大きいほど、銀行側が貸している額(ローン残高)に対して年間で銀行がゲットする額(年間の元利返済額)が大きいということになります 😆

 

この指標は借入金額に関係なく、金利と期間のみによって決まる指標となっております 😆

 

銀行側の利回りという表現をすることが多く、投資家側の視点に立つと資金を調達するのにどの位銀行にお金を払っているのか、つまり調達コストがどれ位かということになるわけです 😆

 

FCRの10年平均値がローン定数を上回っているとレバレッジが効いているという形になるため、投資としては GOGO!となるわけです!

 

参加した「大家さんの会」ではこういった指数が既に組み込まれている投資用アプリを用いて不動産投資を行うかどうかを物件に対して判断をしていくわけですので、少しこういった用語は勉強しても良いかも?!

 

今日はここまでにしましょう♪♪