中古区分マンションを購入し始めて、神奈川、福井、茨城、静岡県などに順調に高利回り物件をゲットしていきました。
ここで重要なのが不動産投資の中で行うリスクヘッジでございます。
まず場所を分散して購入するというやり方は一つのリスクヘッジです。リスクヘッジというのは起こりうるリスクを回避するという意味ですが、場所のリスクヘッジ以外には投資する個数を増やすということももう一つのリスクヘッジとなります。
つまり、何戸も購入することです。
一つ空き部屋が出たとしても、家賃収入が極端に変動するリスクを低減出来るということです。
＜お金は誰が貸してくれるの？？＞
ここまではシンプルに理解できるのですが、それでは、その資金はどこから調達するのでしょうか？親？兄弟？恋人？はたまた宅建業法違反となりますが、不動産業者？・・・貸してはくれませんね。
まぁ、家族で不動産投資をやっていれば、何やってるの？と言われてしまいまして、お金なんて貸してくれないのがオチです。
だって、投資全般認めてくれる人なんてあまりいません。
Bruの父親も昔バブルの時に1部屋6,000万円程のするワンルームマンションを金利8%で7つも8つもローンで購入してはじけているのですから、誰も仲間はいないのです。
信じるのは自分自身と銀行員と不動産業者、そして我々コラムニストの記事だけです！ということで不動産投資に使えるお金を貸してくれる人が見つかりました！
そうです、銀行が貸してくれるのです。
しかも、安い金利で。
属性の低い人や金融資産が少ない方には金利は安くは貸してくれないのは火を見るより明らかでしょう。
とりっぱぐれがあるかもしれないから、そして何より1つの物件を購入した後に、またお付き合いをして頂けて、次の物件もまたA銀行でローン購入をして頂けるならば、銀行は安い金利で事業用ローンを組んでくれるのです。
なんと有り難い話ではないでしょうか。
お金を貸してくれた銀行には足を向けて寝ることは出来ません。
この場を借りて御礼を申し上げます 😛
さて、銀行からお金を借りて、物件が家賃収入を生み出します。
家賃収入がローンの支払いを上回っていれば基本的には持ち出しはありません。
但し、様々な諸経費・管理費・税金などが不動産賃貸経営を行っていく上ではかかせません。
その際には自分で運営するのは限界がありますので、管理会社さんにお任せすることが多いです。
物件にお客さんである入居者さんをつけて頂き、その見返りとして成功報酬・手数料をお支払いする、日常の物件の手入れなどを行って頂くなども経費としてあります。
そういった諸経費・運営費をさっぴいて、手元に残るお金が事実上のキャッシュフローとなります。
目標の手残りキャッシュフローは購入した物件費用の2%となります。地方や利回りの高い、賃貸需要の高い良質な物件ではキャッシュフローが3%となる場合もあります。
勿論、初期費用として沢山のお金を頭金として入れれば、それだけ利回りが良くなり、リスクが減ります。
但し、大きなレバレッジ効果は望めなくなります。
私が提案し、そしてより大きな利益を得るために出来る皆様方にお伝えしたい方法は実は新設法人をいくつも作っていくスキームなのです。
自身の成功例を踏まえて、次回のコラムから少しずつご説明をしていきたいと思います。