今日は、自分が働いている地域の辺りで住宅型有料老人ホームを建設する事業計画案が進行中でして、間もなく完成するというお話です。

地域の信金が融資をしてくれています。

僕のために乗ってきてくれた！という話です 😆

場所は結構田舎です・・・ぎゃーっ！

土地面積は1,000㎡ありまして、まぁまぁ広いスペースですね。

全て使ってびっちびちに建てる都会のものと違って、容積率は300%余裕がありますが、実際の延床面積は敷地面積の7割弱でございます。

部屋は20部屋弱ありまして、そこに食堂・厨房・事務所・駐車場18台分がくっついてきマッスル 🙂

価格は1億7,000万円でごじゃる 🙂

諸経費分が今回のはだいたい6％くらいで1,000万円近くですね。

まぁ、初期にかかる費用は土地の決済と登記費用なので多くてもその半分位でしょうか。
500万円は準備可能でごじゃる。

金利はうまい具合に低くしてくれればいいですが、銀行もそれが商売なので、1.2％で落ち着きそうです。

新築木造アパートみたいな感じですので、耐用年数は22年ですが、上手くひっぱって25年引けました 🙄

サブリースを行ったかたちで利回りが7％となり、これは25年間一括借り上げの賃料となります。

初回10年更新でありまして、以降2年更新です 🙂

結構堅いですよね。

免責は6か月となっており、金利のみ運営会社から支払われる形となっております 🙄

田舎なので土地代が2,000万円弱とお安くなっており、建物の価格が大きいです。

あとは水道とか引いたり、地盤改良に1,000万円近くかかったりもします・・・

登記費用・印紙代・仲介手数料が300万円超えで
火災保険が100万超える

不動産取得税はすぐにはかかりませんが、300万近くとなる計算です。

基本的にはなかなか面白い案件ですよね 😀

介護関係設備には、全自動機械浴槽・ナースコール・洗濯設備等が全て含まれているそうです・・・

自分で一からやろうとすると、ものすごい大変そうですが、こういったパッケージプランであれば何とかいけるかもしれません。。。

食堂設備には、テレビ・ソファー・椅子等が全て含まれているといった形でございます 😉

手残りキャッシュフローは1.2％程度と聞きました。

10年間でおよそ1億7,000万円×1.2％のCFがあるということですね。
計算すると・・・2,040万円です。

そして、ローンの残債と含めてその値段以上で売却できるのであれば、基本的にはプラスの経営となります。

この運営会社は関東でなかなか沢山の物件を手掛けているだけあって、なかなか期待が持てますね 🙂

因みにこの老人ホームの最寄りの総合病院はかなりイケてない病院でして、いつも自分が内科当直をしている病院にこの病院から搬送されてくるのです・・・

ということは、自分が自分で建てた老人ホームの入居者さんを診察する日が来るかもしれない・・・

素晴らしいです。。。

夢でした・・・。笑

では、今日はここまでにしましょう。

今日もお読み頂きまして、ありがとうございました。