中古一棟マンションを購入する際に考えること・・・

皆様こんばんみっ!

ドクターbruですっ!

 

今日は不動産イールドギャップについて考えてみたいと思います 😎

 

イールドギャップを不動産投資アプリで計算させると、自分の物件に関しては何故か「??」のような数値しか出てこなくて困ってしまいます・・・ 😆

 

投資利回りと長期金利との差のことを言うみたいなのですが・・・。

何故か、いつも計算させると、アプリでは1を下回ってしまうのです・・・。

んなアホな!

 

不動産投資ではレバレッジをかける分、その物件の持つ利回り・強さとそして銀行のお手伝いをしてくれる力・金利が重要となってきます 😛

このイールドギャップというのは、借入金の金利と投資物件の利回りの差を見るものであり、確かに初めて聞いてもその指標の存在する意義は成程な!と思いますよね♪

例えば、自分の持っている物件で言うと、2億5,000万円の表面利回りが6%で、家賃収入が1,500万円です!
その金利は0.8%でしたので、投資利回り6%と借り入れ金利0.8%の差で5.2%となるのですっ!

 

但し、これを何故か馬●アプリにさせると、0.45%と出てしまうのです・・・ 😆

 

 

うーん、計算をしたりして、なんとかセミプロに近くなりたいのに・・・。
イマイチよく分からん・・・。

 

一般的には、イールドギャップの目安は「 2% 」と言われています。

 

結局2パターン考え方があるということになります。

投資物件の利回りをめちゃくちゃ言いものをゲットして、借り入れ金利はあまり気にせず、場合によっては4.5%を出すような銀行も視野に入れるということ・・・。

 

もう一つは都内で利回りの低い堅い物件を確保して、それに対する借り入れ金利を低く抑えることでなんとか投資物件として適するように持っていくということ・・・。

 

バブルの時は、不動産投資の表面利回りが3%程度で、銀行の借り入れ金利が7%だったといいます!

つまり、4%ものマイナスのイールドギャップが生じていたのですっ!!

なんとまぁー。

おそろしやー、おそろしやー!

なんでそれなのに当時のお●鹿さんたちは借りたかって?

それはね、インカムゲイン狙いだからよっ!

 

まとめると、イールドギャップが高いほど、レバレッジがかかるようになり、不動産投資の神髄を発揮できると言えるでしょう!!

では、今日はここまで♪♪