新築木造アパートへの戦略!!

皆様こんにちわ!ドクターbruです。

 

北海道でバイト中です。

 

新築・中古区分マンション、中古RCマンションを購入したbruは次に新築木造アパートに挑戦しました・・・♪

 

実は皆さんご存知の通り、どこの銀行も新築木造アパートは融資が組みやすいのですっ!

 

だから、高属性であれば一つは持っておきたいですねっ・・・リスクヘッジも含めて・・・笑

勿論新築プレミアムの価格が上乗せされているので、利回り感は落ちますが、もっておきたい物件のタイプの一つです。

 

新築なので恐らく最初の3か月を過ぎれば入居率はかなり高いと思います。

 

そして、場合によっては、業者によってはサブリースをつけて、さらにそこから利益を得る会社もあるでしょう。

 

銀行側がこんなことを前に言いました・・・

「サブリースをつけないと融資を出さない。」と・・・。

 

茨城の方にある地方銀行だったのですが、1.2%で30年ローンを組んでくれるのですが、業者がサブリースをつけないと融資を出さないからと言っているのは、実は利益を出すための決まり文句みたいなものだったのでしょうか 😛

 

立地条件は悪くなくて、C県の第2の都市の駅から10分以内でした。立地条件は問題なく、恐らく入居者も決まるでしょう。

Exitを常に考えなければ投資とは言えないですが、その時に検討していた新築木造のケースの場合は土地が300 ㎡あり、土地代だけで言うと、相続税の路線価が16万/㎡であるため、5,000万円となりました 😯

実際の売買価格は路線価では図りしえないので、売買価格は9,000万円程度となります。

建蔽率が60%であるために、その土地には180 ㎡分の面積の建物が建てることが可能となります。

容積率が200%であるために600 ㎡の面積が実際の延べ床面積であったとしましょう。

但し、600 ㎡全部をきっちりと住居部分として使用することは基本的には出来ません。

1部屋23 ㎡の15部屋なので、345 ㎡となり、共用部分とか入れて、例えば400 ㎡とします。

そうすると、建物の価格=再調達価格 × 延べ床面積 × 残存年数 / 法定耐用年数で計算がされるために
15万円 × 400 ㎡ × 22 / 22 = 6,000万円となります。

狭小のロフト付き木造アパートというよりかは23 ㎡の比較的広めの1Rなので、実際の建物の価格は建設会社が利幅を載せていて、7,000 ~ 8,000万円だったとします。

 

すると、土地代+建物代は9,000 + 8,000 = 17,000万円となります。

新築木造アパートで1億超えは高いなぁーと思うのです。

実際は土地の瑕疵担保分が入るとか入らないとかで1,000万円土地だけで上乗せ。

すると実際にエンドユーザーに降ろす価格が1億となりました。だから、トータルでは1億8,000万円。

 

部屋は15部屋あり、1部屋あたり7万円の家賃収入があります。

すると、1か月で105万円の家賃収入となり、年間1,260万円となります。

実際の販売価格はそこにディベロッパーと仲介業者しての利益を4,000万円も載せておられ、2億2,000万円での販売なのです。

 

ちょっと取りすぎですよね。

いくら銀行が融資してくれるといってもこれは新築木造としてはダメでしょう。

年間1,260万円のところから計算した利回りは5.7%と新築木造アパートで達成しなくてはならない利回り8%が夢のまた夢。

買わなかったです・・・あぁー良かった(^^♪

で、この物件は融資が銀行から出るからといって買いますか?

 

業者が言うには、10年後にローンの残債分以上で売り抜けるからということなのです 🙄

金利1.2%、30年でひっぱった場合、10年後には1億6,000万円のローン残債となります。

家賃が5%下がったとして、空室率10%だとして、1,100万円となり、6.8%で売り抜ければローン残債分にはなります。

 

これだけ、新築木造アパートが乱築されていて、10年後供給過剰になっていないでしょうか?

果たして、10年後はいかに・・・。

不安で不安で仕方がありません 😥

結果的には融資が流れて購入は出来なかったのですが、積算価格も離れていますし、

やはり銀行側が評価しなければ買わないという自分のスタンスは間違っていなかった!!!

ちょっと長くなりました。今日はこのくらいにしておきます。